“Причина, по которой детская образовательная инфраструктура в коттеджных поселках не столь развита, очень проста. Это естественная низкая плотность застройки и неделимость стандартной общеобразовательной школы и детского сада. Даже по самым жестким нормам на 1 тыс. человек должно приходиться не менее 135 мест в образовательных школах, а в дошкольных учреждениях — не менее 40.”

“Основным мотивом для переезда за город является рождение в семье ребенка. Между тем стандартным набором детской инфраструктуры во многих подмосковных поселках по-прежнему остаются лишь площадки для игр и занятий спортом.

Зона развития

Очевидно, что для комфортного постоянного проживания в загородном комплексе требуется большое количество объектов инфраструктуры, в том числе и предназначенных для малышей: это детские сады, школы, спортивные, культурные и развлекательные центры. Однако пока они представлены в Подмосковье довольно слабо. «На загородном рынке по-прежнему сложно найти поселок, на территории которого была бы расположена школа либо дошкольное учреждение. Среди малочисленных примеров — Парк Вилль на Ильинском шоссе, Монолит на Новорижском, Жуковка-2 на Рублево-Успенском, Зеленый Мыс на Дмитровском, Новые Вешки на Алтуфьевском. К тому же в большинстве случаев это частные заведения, которые не всегда подходят покупателям загородных домов по идейным либо финансовым соображениям», — рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента компании Chesterton. Последний довод вполне понятен: ежемесячная оплата детского сада составляет минимум 35 тыс. руб., в школе за ребенка придется отдать и 100 тыс. руб./мес. А в немногочисленных муниципальных учреждениях не всегда высокий уровень обучения. Часто родители хотят иметь возможность возить ребенка в столичные учебные и развивающие заведения. Во многом именно этот фактор становится решающим при выборе поселка для постоянного проживания.

Детство в коттеджном поселке
Об этой тенденции упоминает Наталья Николаева, руководитель департамента загородной недвижимости АН «Грейт реалити»: «Не все родители считают, что в поселке необходима школа: многие предпочитают отдавать детей в специа­лизированные учебные заведения Москвы или ближайших подмосковных городов. Построить школу можно, а вот найти хороших учителей — задача потруднее. Особенно это актуально для учащихся средних и старших классов, когда нужна специальная подготовка для поступления в вузы».

Удивительно, но даже на элитных направлениях учебные заведения открывают не слишком активно. «Не так много поселков, в которых есть детские сады: это, например, Княжье Озеро, Павлово, Бенилюкс, Новое Лапино. Отсутствие же детсада — серьезное препятствие к переезду за город на ПМЖ, — считает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. — Ситуация со школами похожая. Нередко их возводят с расчетом на несколько проектов. Например, девелоперы Нового Лапино построили школу в селе Успенское, которой пользуются жители окрестных поселков Лесной простор, Заря, Новодарьино, Успенские Дачи и др. Рядом с Павлово и Павлово-2 компанией ОПИН создана гимназия, где учатся и дети жителей поселков Чистые Пруды, Усадьба Алексеево, Усадьба Веледниково. Рядом с поселками Летово, Летова Роща, Вяземское, Кронбург строит гимназию компания «Масштаб». Объект будет доступен всем заинтересованным лицам».

Требования родителей

Строительство учебного заведения на несколько поселков сразу поднимает ценность всего направления.

Владимир Яхонтов, управляющий парт­нер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», знаком с основными требованиями родителей к поселку: «Самое главное — это детский сад в шаговой доступности, если не в самом жилом комплексе, то хотя бы поблизости, потому что возить маленького ребенка за несколько километров крайне неудобно. По результатам наших опросов, на расположение сада обращают внимание практически все семьи с детьми дошкольного возраста. А вот возить в школу готовы более 60% родителей, проживающих в поселках. Кроме того, многие обращают внимание на доступность медицинской службы, скорой помощи (число вопросов, связанных с медобслуживанием в поселках, растет с каждым годом)».

Разумеется, наличие детских площадок — также важный фактор. В идеале их должно быть две-три, для разных возрастных групп. «Оборудование должно соответствовать возрасту детей, быть безопасным (например, качели нетяжелые, покрытие площадки пружинящее, нескользящее). Не на последнем месте и эстетическая сторона городков. Для подростков важно наличие футбольного поля, площадок для волейбола и баскетбола. Зимой во многих поселках заливают каток, где ребятня и взрослые играют в хоккей или катаются на коньках», — рассказывает В. Яхонтов.

Из новых трендов в строительстве детской инфраструктуры Екатерина Лазарева, эксперт отдела загородной недвижимости Paul’s Yard Realty, выделяет возведение спортивных образовательных учреждений, таких как, например, Школа художественной гимнастики Ирины Винер на Куркинском шоссе в Олимпийской деревне, конноспортивный клуб «Отрада» на Пятницком шоссе, парусная школа в Зеленом Мысе по Дмитровскому направлению, школы фигурного катания, плавания и пр.

«В некоторых поселках можно обучить детей верховой езде в конноспортивном клубе. В Лосиноостровских Усадьбах есть детский сад, детская и спортивная площадки, искусственный пруд с фонтаном и золотыми рыбками, которые привлекут малышей, а также мини-зоопарк, организованный в партнерстве с Лосиноостровским заповедником», — добавляет Н. Николаева.

Помимо требований к образовательным заведениям, клубам и спортплощадкам родители обращают внимание и на такой фактор, как высокая степень безопасности, которая может достигаться в поселке несколькими уровнями охраны (контрольно-пропускной пункт, камеры наблюдения по периметру, дорожный патруль, индивидуальная охрана жилого объекта).

«Всех водителей обязывают соблюдать скоростной режим. В наиболее прогрессивных проектах предусмотрены дороги только по периметру поселка и вдоль забора. Такое решение реализовано в Барвихе Club на Рублево-Успенском шоссе. А в Барвихе Хиллс застройщики и вовсе убрали все дороги под землю», — комментирует Е. Родина.

Вниманию девелоперов

Новый тренд в строительстве детской инфраструктуры в поселках — возведение спортивных образовательных учреждений. Среди них — Школа художественной гимнастики Ирины Винер в Олимпийской деревне Новогорск, конноспортивный клуб в Отраде, парусная школа в Зеленом Мысе и пр.

Строительство учебного заведения на несколько поселков сразу поднимает ценность всего направления. «Например, как мы видим из общения с клиентами, создание православной гимназии повысило востребованность Минского шоссе у покупателей», — утверждает И. Калинина.

Но не стоит забывать, что возведение инфраструктуры в целом и детской в частности — довольно дорогое мероприятие для застройщика, во многом именно поэтому она не получает широкого развития на подмосковном рынке. Так, организация детского сада для 100 домовладений, по данным компании «Миэль — Загородная недвижимость», обойдется минимум в 5 млн долл. «Подобные объекты сдают с полной отделкой и со строжайшим соблюдением нормативов», — объясняет В. Яхонтов. Существует еще одна причина отсутствия образовательных учреждений даже в крупных проектах. «Пока не существует государственных дотаций на возведение социальных объектов, застройщики будут всеми силами стараться избавиться от этой не самой легкой ноши», — уверен эксперт.

Стоимость создания социально-бытовых объектов в итоге ложится и на плечи покупателей. «Наличие в проекте детского сада или школы увеличивает эксплуатационные платежи для жителей в среднем на 5%», — сообщает Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development.

В случае если образовательные учреждения все же возводят, то девелопер берет на себя только создание соответствующих площадей. «Сами застройщики практически никогда не занимаются организацией учебного процесса в школах и детских садах, под эти нужды лишь обеспечивают и сдают внаем помещения какому-то либо бренду или предприятию. Разумеется, хорошее имя образовательного учреждения — большой плюс при реализации жилого проекта, поэтому известные школы, как правило, получают скидку при оплате аренды», — говорит Е. Родина.

В основном застройщики уделяют внимание развлекательной инфраструктуре для детей. Максим Морозов, девелопер загородной недвижимости, рассказывает о проекте, который выйдет на рынок этой осенью: «При разработке концепции мы стараемся учесть интересы всех потенциальных жителей. Инфраструктура развлечений в поселке RADOSTЬ будет включать в себя озеро с детским пляжем, зимой — каток; детские и спортивные площадки; городок; детскую комнату; зал для проведения спортивных и развлекательных мероприятий; мини-кинотеатр; прокат велосипедов, квадроциклов и снегоходов; теннисные корты; баскетбольную и волейбольную площадки; лодочную станцию».

Активное строительство продолжается и в Никольских Озерах, где в дополнение к уже функционирующей площадке возводят детский городок. На территории около 1 га на опушке леса появятся велосипедные и роликовые дорожки, игрушечные домики, стойки для лазания, горки — все, что необходимо детям для физического развития и общения. «Если в поселке проживают от 150 до 400 семей, целесообразно создать детсад или клуб. Возможно и строительство школы, но девелоперу необходимо сначала проанализировать запросы клиентов и расположенную поблизости инфраструктуру», — считает Е. Малых.

Все дело — в застройке

Особое место в развитии инфраструктуры в настоящее время занимает Новая Москва. В планах столичного правительства — создание на ее территории 100 объектов социального назначения в течение трех лет. Строительство будет осуществляться в рамках адресно-инвестиционной программы, а также с привлечением частных инвесторов. Среди приоритетов — детские сады. «Если проект находится не на территории населенного пункта, то обеспечение его инфра­структурой ложится на девелопера. В этом случае существует два варианта развития событий: ограничиться оборудованием незамысловатой детской площадки либо пойти по более сложному пути и организовать в поселке детсад, развивающий центр или школу», — рассказывает Е. Малых.

Определенные требования выдвигает и правительство Подмосковья. «На протяжении всего 2012 г. власти Московской области, в том числе и временно исполняющий обязанности губернатора Андрей Воробьев, заявляли о том, что обяжут застройщиков при возведении жилья создавать и социальную инфраструктуру. В марте текущего года введен запрет на новые проекты, не предусматривающие социальной инфра­структуры», — говорит Юрий Рожин, заместитель директора департамента маркетинга, начальник аналитического центра ГК Kaskad Family.

Так чем же все-таки объясняется дефицит детских объектов в новых поселках? «Загородные объекты, в особенности в нижнем ценовом сегменте, чаще рассматриваются как вариант летнего времяпрепровождения, — объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — В них может вообще не быть инфраструктуры, и таковых около 20% в Новой Москве (да и в среднем по Подмосковью примерно столько же). А вот большинство микрорайонов, состоящих из многоэтажных или малоэтажных домов, обеспечено и школой, и детским садом, а иногда и несколькими». Кроме того, муниципальные нормативы рассчитаны на 1 тыс. человек, проживающих в новом поселении или микрорайне. И если в поселке жителей меньше, а неподалеку расположен населенный пункт, то у девелопера нет обязанности возводить школу.

«Политика в части развития инфраструктуры (в том числе и образовательной) однозначна — представители властей неоднократно заявляли, что планируют переложить риски на строительные компании, обязав их за счет собственных средств возводить бюджетные соцобъекты с последующей передачей их на баланс муниципального образования, — рассказывает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — Де-факто эта схема реализуется уже давно, когда речь идет о жилых комплексах: весь этап согласования успешно завершается лишь при прописанных обязательствах застройщика по созданию школ и детских садов». Разумеется, стоит понимать, что за это в конечном итоге всегда платит покупатель.

«Причина, по которой детская образовательная инфраструктура в коттеджных поселках не столь развита, очень проста, — продолжает Е. Орлова. — Это естественная низкая плотность застройки и неделимость стандартной общеобразовательной школы и детского сада. Даже по самым жестким нормам на 1 тыс. человек должно приходиться не менее 135 мест в образовательных школах, а в дошкольных учреждениях — не менее 40. Но, скажем, в коттеджном поселке на 100 домовладений примерно 300 жителей, из них около 60 детей, при этом 40 — детсадовцы. Учеников в десять классов школы никак не набирается».

Планы по обеспечению Новой Москвы детской инфраструктурой звучат довольно оптимистично, однако застройщики сдержанно оценивают их. «Закладывая первую очередь проекта, необходимо показать администрации, как будет решен вопрос возведения объектов социальной инфраструктуры, и предоставить графики выполнения работ. И если спортивные сооружения и объекты дополнительного развития станут обязательными для всех девелоперов, включая тех, кто работает в экономклассе, то прочая инфраструктура потребует еще финансирования, без которого роста стоимости не избежать. Тогда это будет уже не доступное жилье, а недвижимость более дорогого ценового сегмента», — резюмирует Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент».

Надежда Двоскина.”

http://dmrealty.ru/Article/View?contentViewID=bd3eef35-da51-4dbf-9d91-5d2c83c6a500

“Поскольку для многих девелоперских проектов в городе Москве плотность застройки не ниже 40%, и коэффициент 0,8 для таких проектов на самом деле ненамного облегчает реальную финансовую нагрузку. Кроме того, нужно не забывать, что законы устанавливают лишь официальные платежи.”

На днях столичные власти, наконец-то, определили размер и порядок оплаты за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Эксперты рынка уверены, что этот механизм существенно облегчит работу девелоперов и сделает рынок более прозрачным, а также будет стимулировать снижение плотности застройки, однако, многие отмечают, что финансовая нагрузка на участников земельного рынка не уменьшится, хотя и признают введенную плату более-менее адекватной. Подробности в ИТОГАХ НЕДЕЛИ.

В столичной мэрии на этой неделе сообщили, что размер и порядок оплаты за изменение вида разрешенного использования земельного участка, наконец-то, определен. Напомним, что соответствующие поправки в городской закон «О землепользовании», которые определяют порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности у физических и юридических лиц, были приняты Мосгордумой еще минувшим летом, а вот размер оплаты определен не был, до недавнего времени.

Как сообщает РИА Новости со ссылкой на свои источники в столичной мэрии, плата за изменение вида разрешенного использования отныне определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка на день подачи соответствующего заявления и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования, умноженной на ставку:
П = С * (КС2 – КС1)
где:
П – размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);
С – ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования
КС1 – кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.);
КС2 – кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования (руб.).
При этом ставка для расчета оплаты за изменение вида разрешенного использования теперь зависит от предполагаемой плотности застройки и может составлять от 5% кадастровой стоимости (0,3 тыс. кв. м на 1 га) до 80% кадастровой стоимости (от 4 тыс. кв. м на 1 га).(*)
Одновременно власти утвердили и перечень объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города, при возведении которых плата за изменение вида разрешенного использования взиматься не будет вообще. К таковым относятся здания административно-управленческих учреждений, общественных организаций и объединений, учебно-образовательные и культурно-просветительных объекты, ТПУ и объекты транспортной инфраструктуры, лечебно-оздоровительные и спортивно-рекреационные объекты, а также центры социальной реабилитации и промышленно-производственные здания,
технополисы и индустриальные парки.

Опрошенные Realestate.ru эксперты земельного рынка Московского региона одобрили поправки в законодательство, облегчающие процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка в целом, однако, отметили, что плата за это не снизит финансовую нагрузку на девелоперов (что, естественно, отразится и на конечных пользователях), а также выразили сомнения в правильности составления формулы для оплаты этой процедуры, найдя в ней коррупционные составляющие. Почти все спикеры согласились и с тем, что новые механизмы не позволят недобросовестным собственникам спекулировать землями, поскольку им это будет просто невыгодно, однако, прозвучало одно, несколько иное и куда более интересное мнение…
* Показатель плотности застройки определяется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.
«Это дешевле доли города, но все еще очень дорого»

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН:
— Облегчить процесс изменения вида разрешенного использования эти меры как таковые не смогут: они лишь изменят величину платы за первый год аренды, которая и является определяющей. И здесь важна будет не столько методика определения платы за смену, сколько сама кадастровая стоимость. Например, в ЦАО сложилась такая ситуация, когда кадастровая стоимость земли под строительство гостиниц зачастую бывает выше стоимости под прочие виды использования, в том числе и под жилую недвижимость. Однако, как известно, гостиничные проекты, даже в центральной части города – имеют долгую окупаемость для инвесторов, а в совокупности с необходимостью платы за смену разрешенного использования в столь большом объеме, могут стать еще менее привлекательными для реализации.
Если вспоминать объемы доли города при строительстве, которые применялись ранее, то новая плата более гуманна. Если посмотреть с точки зрения текущего состояния рынка, то она по-прежнему остается очень существенной величиной для девелоперов.
Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG:
— Наличие четко прописанного порядка изменения вида разрешенного использования и определения платы за это изменения позволяет лучше прогнозировать возможные затраты инвестора и сроки осуществления проекта. Инвестор заранее может все просчитать и принять решение. Ранее этот вопрос четко прописан в законодательстве не был. Город просто взимал деньги с девелоперов на развитие городской инфраструктуры т.н. «долю города». Механизм расчета размера этой доли был непрозрачен, зависел от множества факторов, был подвержен «коррупционному» влиянию и т.п. Это объективно тормозило все процессы.
Кроме того, при изменении видов разрешенного использования собственники должны будут заплатить достаточно не маленькие суммы в бюджет, но если в данном месте нельзя (например, по санитарным причинам) построить жилье, то никакая плата не поможет собственнику изменить вид разрешенного использования участка. А если собственник какого-нибудь пустыря в Москве изменит вид разрешенного использования данного пустыря на строительство, например, жилья или объектов инфраструктуры или торговли, и продаст данный участок по более высокой цене тому, кто захочет это все построить, то это надо только приветствовать. Поэтому спекуляции – это не зло, как считалось в Советском Союзе, а рыночный механизм передачи объектов от менее эффективных собственников, к более эффективным.
«Поправочный коэффициент – это коррупционная составляющая»
Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД»:
— Когда деньги платятся непосредственно за выполнение работы от застройщика в строну городского бюджета, то, как правило, это уменьшает риск чиновничьих манипуляций и упрощает все процедуры. Но кроме простоты имеет значение и стоимость, которая, возможно только увеличится, но в любом случае, то, что эти деньги не разворуют, а пойдут в городской бюджет – это плюс в целом.
Но по большому счету надо эти деньги частично компенсировать предпринимателям, потому что механизм должен работать, как в одну сторону, так и в другую. Поправочный коэффициент в зависимости от плотности застройки и особых асоциальных объектов – это чистейшая коррупционная составляющая. Где критерии, насколько снижается процент? Это оставлено на усмотрение чиновников. За подобным «усмотрением» часто следует коррупционная составляющая.
С другой стороны, нужно пытаться со всех предпринимателей всеми способами брать деньги официально, не в карман, а в казну. Как раз на эти деньги государство должно решать поставленные перед ним задачи, в частности, создавать инфраструктуру, социальные объекты и т.д.
«Поправки стимулируют снижение плотности застройки»

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development:
— По сравнению с размером платы, установленной законом г. Москвы от 10 июля 2013 года N 42, новые поправки касаются, в первую очередь, проектов с низкой плотностью застройки. Поскольку для многих девелоперских проектов в городе Москве плотность застройки не ниже 40%, и коэффициент 0,8 для таких проектов на самом деле ненамного облегчает реальную финансовую нагрузку. Кроме того, нужно не забывать, что законы устанавливают лишь официальные платежи. Данные правки можно считать финансовым стимулированием уменьшения плотности застройки в девелоперских проектах, что очень актуально для перегруженной Москвы с ее транспортными проблемами. Наиболее важным является список объектов, для которых при изменении ВРИ плата взиматься не будет – это позволит хоть как-то стимулировать развитие проблемных зон города, включая реновацию промзон.
«Для некоторых собственников нововведения могут стать драматическими»

Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited:
— Мне кажется логичным принцип изменения ВРИ. В логике города, ориентированной на сокращение коммерческой застройки в ущерб социальным функциям, такая мера позволит восстановить утраченный баланс. А вот с точки зрения инвестора, который уже владеет правами на земельный участок, и теперь вынужден с каждым годом все больше и больше за него платить (что не закладывалось в его инвестиционную модель), такие нововведения могут быть драматическими.
«Теперь девелопер сможет сэкономить, проведя межевание»
Алексей Шумкин, партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»:
— Принятые меры могут повлиять только на ускорение процесса формирования платы за изменение вида разрешенного использования, теперь не надо привлекать оценщика или ждать пока ДЗР рассчитает рыночную стоимость, а потом еще спорить с ним, теряя драгоценное время. В настоящий момент даже только при планах реализации проекта, можно зайти на сайт департамента имущества Москвы и рассчитать с помощью калькулятора плату за изменение ВРИ. Отмечу, что плата за изменение ВРИ серьезная статья в бюджете каждого проекта. Но, например, при реализации проекта комплексной застройки, где помимо, например, жилых домов застройщик строит социальные объекты – школы, детские сады, есть возможность сэкономить, проведя межевание.
«Массовых переводов ждать не стоит – процедура для многих станет дороже»
Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood:
— Новая процедура облегчит скорее калькуляцию оплаты, но не финансовую нагрузку на девелопера, которая очевидно, возрастет с принятием такого порядка расчета и ставки. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков, которая будет учитываться при расчете ставки, после ее переоценки в начале 2013 года существенно возросла, вряд ли стоит ожидать и массовых переводов земель из одной в категории в другую. Это станет слишком дорогим удовольствием для тех, кто раньше спекулировал на этой процедуре.
«Инвестпривлекательность земельных участков может быть снижена»
Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:
— Принятые меры дают понятный механизм изменения разрешенного использования и затраты на изменение. Конечно, методика не отражает впрямую разницу между рыночной стоимостью земли при например сельскохозяйственном использовании и жилищном строительстве, и в теории попытка учитывать плотность застройки при анализе стоимости земли конечно верна. Но на практике, я думаю, будут и перекосы, снижающие привлекательность земельных участков, как получилось при кадастровой оценке земель.
«Теперь цена вопроса зависит от кадастровой стоимости участка, а она может быть выше рыночной»
Александр Лагутов, директор департамента оценки компании Sminex:
— Новая система дифференциации суммы оплаты за смену разрешенного использования земельного участка имеет свои плюсы и минусы. Положительный момент заключается в том, что она учитывает не только вид использования земельного участка, но и разрешенную плотность застройки, что, безусловно, является одним из самых значительных параметров экономической эффективности ЗУ.
Но если в предыдущей версии постановления в большинстве случаев оплата за смену разрешенного использования зависела от рыночной стоимости земельного участка (30%), то теперь эта величина зависит от кадастровой стоимости. Зачастую она в разы выше рыночной. Таким образом, ответ на вопрос облегчат ли принятые меры процесс изменения вида разрешенного использования, лежит в области «зависит от кадастровой стоимости участка».

http://www.realestate.ru/interviews/489/

“Однако Екатерина Орлова, директор, партнер Real Estate Zemer Consulting & Development, пояснила, что в управлении сетями есть масса спорных моментов, касающихся прав собственников жилья на определенную часть коммуникаций.”

“Девелоперы, работающие в Мособласти, в один голос заявляют, что только качественный генплан региона может остановить хаотичную застройку

10 сентября во время дискуссии «Жилая недвижимость в Московской области: как соотносится градостроительная политика и эффективность девелоперских проектов?» в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate, участники рынка в один голос заявили о том, что без качественного генплана территорий Московская область в самое ближайшее время превратится в «шанхай». Кроме того, застройщикам очень не хватает участия властей в инвестировании в транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру.

В частности, Роман Филин, замгендиректора по развитию «МИЦ-Девелопмент», рассказал, что строительство дорог по-прежнему является непосильной нагрузкой для застройщиков жилья. «На практике получается так, что дорожная инфраструктура отстает от строительства новых жилых объектов на 3 – 5 лет. То есть новые дома уже заселены, а нормальные подъездные пути к ним появляются только спустя это время. Понятно же, какими словами называют застройщика новоселы», – заметил он.

Также игроки рынка болезненно отреагировали на ограничение этажности в Подмосковье. Роман Филин заметил, что в сложившихся условиях ни о какой малоэтажке в экономкласе речи быть не может: с одной стороны, застройщик несет полное бремя организации инфраструктуры и это сказывается на стоимости квдаратного метра, а с другой, требования покупателей к малоэтажному жилью высоки. Например, по его словам, спрос резко снижается, если в доме даже в 3 – 4 этажа нет лифта.

С этим согласился и Дмитрий Гусев, гендиректор ГК «Глубина». Он уточнил, что лифт в малоэтажном доме добавляет к конечной стоимости квартир 2 – 2,2 тыс. рублей за кв. м. Он также заметил, что его компания научилась зарабатывать на прокладке коммунальных сетей, управляя межквартальными участками коммуникаций. Однако Екатерина Орлова, директор, партнер Real Estate Zemer Consulting & Development, пояснила, что в управлении сетями есть масса спорных моментов, касающихся прав собственников жилья на определенную часть коммуникаций. Гусев пояснил, что его компании удалось справиться с этими противоречиями, впрочем, не пояснил как.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», и директор по стратегическому развитию «Сити-XXI век» Юрий Печников, заметили, что без генплана в Подмосковье продолжится хаотичная застройка.

«Девелоперы, строящие на соседних участках, при всем желании не могут скооперироваться на прокладке коммункаций и строительстве социальных объектов из-за того, что нет четкого планирования территорий и из-за разницы в этапах самого строительства. В итоге, получается абсурдная ситуация. Каждый строит для своего комплекса по школе, хотя могли бы вместе возвести одну большую и более качественную», – привел пример Алтухов.

В свою очередь, Роман Филин заметил, что опыт кооперации разных застройщиков на этапе прокладки инженерных сетей есть, но трудности выходят за рамки сотрудничества: «Бывает, что трубы нужно тянуть на 5 – 7 км, то есть через 300 – 400 участков, принадлежащих разным собственникам. И в этой ситуации бессильны даже очень крупные застройщики. Такое не потянуть ни по затратам, ни по согласованиям. Разрешить ситуацию можно, наверное, только на уровне губернатора», – пояснил он.

Впрочем, вопросы зонирования территорий и прокладки коммуникаций, участники дискуссии адресовали не только властям, но и крупнейшим лендлордам региона, которые могли бы на своих огромных владениях обеспечить планирование инженерной и транспортной инфраструктуры – однако пока они не видят в этом своих бизнес-интересов.”

http://www.realestate.ru/news/28646/

“Продолжая тему малоэтажного строительства, Екатерина Орлова, директор, партнер Real Estate Zemer Consulting & Development, отметила наличие прямой связи между этажностью и стоимостью квадратного метра жилья. «Чем ниже этажность жилого объекта, тем выше цена квадратного метра. Обеспечить спрос со стороны покупателей можно путем создания в рамках малоэтажной застройки качественной среды обитания, за которую люди готовы будут переплачивать», — отметила спикер.”

“10 сентября в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate прошла панельная дискуссия «Жилая недвижимость в Московской области: как соотносится градостроительная политика и эффективность девелоперских проектов?». Группа компаний «МИЦ» приняла участие в деловом мероприятии форума.

10 сентября в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate прошла панельная дискуссия «Жилая недвижимость в Московской области: как соотносится градостроительная политика и эффективность девелоперских проектов?». Группа компаний «МИЦ» приняла участие в деловом мероприятии форума.

9 сентября в ЦВК «Экспоцентр» свои двери открыл VII Международный инвестиционный форум PROEstate, ключевое мероприятие по недвижимости в Центральной и Восточной Европе. В течение трех дней работы форума пройдет более 35 деловых мероприятий по актуальной проблематике современного рынка недвижимости. Одним из первых мероприятий форума стала панельная дискуссия «Жилая недвижимость в Московской области: как соотносится градостроительная политика и эффективность девелоперских проектов?», которая состоялась 10 сентября.

Дефицит свободных площадок и ограничение объемов ввода жилья в столице привели девелоперов в Подмосковье, которое на сегодняшний день является самым застраиваемым регионом. Однако успешной деятельности застройщиков в регионе по-прежнему препятствует ряд проблем, среди которых — отсутствие качественного генплана территорий Московской области, строительство транспортной и инженерной инфраструктуры, проблемы с ресурсообеспечивающими организациями. Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения участников панельной дискуссии.

Деловое мероприятие началось с приветственного слова модератора дискуссии, руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Дениса Бобкова. Первым высказался Дмитрий Гусев, генеральный директор ГК «Глубина», который на примере девелоперских проектов своей компании попытался показать, как можно снизить затраты на строительство инженерной инфраструктуры путем оформления сетей в собственность компании-застройщика и организации отдельного бизнеса в виде управляющей компании.

Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент», в своем выступлении коснулся актуальных проблем, с которыми застройщики сталкиваются в Подмосковье: «В настоящий момент в Подмосковье практически не осталось земельных участков, на которые застройщик может выйти в ближайшие полгода и начать жилое строительство. Оставшиеся участки либо с серьезными обременениями, либо есть проблемы с точки зрения юридического оформления земли». Он также добавил, что развитие дорожной инфраструктуры в области существенно отстает от строительства новых жилых объектов. «Застройщики участвуют в строительстве локальных дорог, однако, реконструкция и строительство магистральных трасс без содействия местных властей девелоперу не под силу», — отметил спикер.

Продолжил дискуссию Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». В своем докладе он поднял важную проблему генерального планирования, которая не решалась на протяжении многих лет. «Каждый девелопер осуществляет строительство в рамках своего проекта, в итоге мы получаем хаотичную застройку в виде «лоскутного одеяла» на карте Московской области. Для успешного развития региона необходимо обеспечить связанность между территориями», — рассказал эксперт.

В рамках делового диалога участники обсудили ограничение этажности в Подмосковье и рентабельность проектов малоэтажного строительства. По мнению Юрия Печникова, директора по стратегическому развитию «Сити-XXI век» для покупателей в Подмосковье наиболее предпочтительным форматом жилья является малоэтажная застройка. «При грамотном проектировании проекта девелопер может получить приемлемый «выход» площадей, однако и здесь существуют определенные риски, обусловленные отсутствием упорядоченного строительства в области».

Продолжая тему малоэтажного строительства, Екатерина Орлова, директор, партнер Real Estate Zemer Consulting & Development, отметила наличие прямой связи между этажностью и стоимостью квадратного метра жилья. «Чем ниже этажность жилого объекта, тем выше цена квадратного метра. Обеспечить спрос со стороны покупателей можно путем создания в рамках малоэтажной застройки качественной среды обитания, за которую люди готовы будут переплачивать», — отметила спикер.

Завершая дискуссию, все участники сошлись во мнении, что существующие проблемы в области можно решить, но участие и поддержка властей также необходимы. Кроме того к решению острых вопросов в регионе можно подключить крупных землевладельцев. Не исключается возможность участия лендлордов при планировании инженерной и транспортной инфраструктуры при условии понимания их бизнес-интересов.”

http://telnews.ru/GK-MIC/c1662631/

“Примечательно, что поводы для изъятия в самом кодексе указаны очень широко и не конкретно — это дает возможность принимать любые нормативные акты при необходимости изъятия земель под тем или иным предлогом.” – Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

“Вопросы выделения земельных участков, оформления прав на них и использования всегда имели большое значение для россиян и зачастую носили острый характер. В последние годы неслучайно все больше внимания общества и законодателя уделяется целевому использованию земель — ведь, к примеру, нередко земли сельскохозяйственного назначения простаивают или служат местом свалки, утрачивая плодородие и зарастая сорняками.

Так, по данным Минсельхоза России, в нашей стране не используется около 18% от всей имеющейся площади пашни (более 20 млн га). Часто владельцы земельных участков используют их без соблюдения соответствующих правил — к примеру, за первое полугодие 2013 года было выявлено более 12,5 тыс. таких нарушений на площади 2,7 млн га. Наиболее часто встречающееся из них (8,5 тыс. нарушений на площади 2,6 млн га) квалифицируются по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ как невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению и защите земель, охране почв от эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия, ухудшающего состояние земель.

На заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц», состоявшегося 9 октября 2012 года, проблеме изъятия неиспользуемых земельных участков также было уделено значительное внимание. Многие из прозвучавших на этом заседании предложений уже получили законодательное закрепление.

В каких случаях земельный участок можно изъять?

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), ГК РФ, а также Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (далее – Закон) предусматривают такую возможность при наступлении определенных условий.

Глава VII ЗК РФ закрепляет конкретные основания для изъятия только таких земельных участков, которые используются на вещных правах аренды (ст. 46 ЗК РФ), права постоянного бессрочного пользования и права пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ), права безвозмездного срочного пользования (ст. 47 ЗК РФ) и сервитута (ст. 48 ЗК РФ).

Недавно принятым Федеральным законом от 7 июня 2013 г. № 123-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” были уточнены основания и порядок изъятия земель, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования либо праве пожизненного наследуемого владения.

Так, из оснований для принудительного прекращения этих прав были исключены систематическая неуплата земельного налога, а также нарушение режима земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения и иных земель с особым режимом. Наряду с этим, перечень таких оснований был дополнен еще одним — неисполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Напомним, предоставление россиянам земельных участков на правах постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения является своего рода наследием советского периода. С введением в действие ЗК РФ граждане утратили возможность получения земли на этих вещных правах. Вместе с тем, если земельный участок предоставлен на таких правах до вступления в силу ЗК РФ, они сохраняются за гражданами (ст. 20, ст. 21 ЗК РФ).

По данным Минсельхоза России, сейчас из всех используемых личными подсобными хозяйствами земель всего 4,8% принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения, а доля земель, находящихся у дачников в постоянном (бессрочном) пользовании, составляет 8,2%.

Однако государственным (муниципальным) органам и учреждениям, а также казенным предприятиям земли передаются на праве постоянного бессрочного пользования и в настоящее время (ч. 1 ст. 20 ЗК РФ), поэтому поправки в большей мере затронули именно эту категорию землевладельцев.

По словам Президента РФ Владимира Путина, “мы не настолько богаты, чтобы десятилетиями держать предоставленные в пользование федеральным органам власти земли в резерве. Поэтому в отношении неэффективно используемых участков земли нужно принимать меры и требовать внятного обоснования потребности в земле от ведомств и организаций, в расположении которых находятся миллионы гектаров”. Законодатель прореагировал на это замечание, и в ЗК РФ появилось еще одно новшество, способное существенно облегчить изъятие таких земель.

Речь идет о введении нового порядка принудительного изъятия неосвоенных земель. Если сейчас право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено только на основании судебного решения, то после вступления поправок в силу земли, предоставленные государственному или муниципальному учреждению либо казенному предприятию, могут быть изъяты в административном порядке по решению государственного или муниципального органа (соответствующие изменения вносятся в ст. 54 ЗК РФ). Это позволит более оперативно изымать неиспользуемые или ненадлежащим образом используемые участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Можно ли изъять земельный участок у собственника?

ЗК РФ в настоящее время не содержит конкретных оснований для принудительного изъятия земли у собственника, делая отсылку на нормы гражданского законодательства (ст. 44 ЗК РФ). ГК РФ действительно содержит подобные основания, среди которых:

неиспользование земельного участка, выделенного для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (ст. 284 ГК РФ);
использование участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (в частности, нецелевое использование участка, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки) (ст. 285 ГК РФ).

С 1 июля 2011 года вступили в силу поправки к ст. 6 Закона, касающиеся принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”). Возможность принудительного изъятия у собственника таких земель существовала и раньше, но поправки значительно конкретизировали существующие основания для этого:

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
на сенокосах не производится сенокошение;
на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
на пастбищах не производится выпас скота;
на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

(Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 “О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации”)

1. Неиспользование земельного участка по назначению в течение трех лет с момента предоставления участка в собственность (ч. 4 ст. 6 Закона). Правительством РФ были разработаны критерии, опираясь на которые можно сказать, что сельскохозяйственный участок не используется. К примеру, если 30% от площади культурных сенокосов занимают сорняки либо не производилось сенокошение, на пастбищах не пасется скот, а свыше 15% площади пашни занято кустарниками или деревьями, есть основания для признания сельхозугодий заброшенными (постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 “О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации”).

До принятия этого документа региональным управлениям Россельхознадзора с целью установления факта неиспользования участка приходилось проводить ежегодные проверки в течение трех лет. В противном случае суд мог посчитать факт неиспользования земельного участка в течение требуемого периода недоказанным и отказать в требовании о его изъятии (постановление ФАС ЦО от 31 мая 2010 г. по делу № А36-4751/2009).

Сейчас норма об изъятии заброшенной земли работает, но еще несколько лет назад суды иногда признавали неиспользование земли в течение пяти лет со дня возникновения права собственности “малозначительным нарушением” (постановление ФАС ВВО от 19 ноября 2009 г. по делу № А82-12598/2009). Правда, чаще судьи все-таки указывают на ухудшение качеств земли в результате зарастания сорняками и кустарниками и подтверждают факт нарушения требований к ее использованию (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2012 г. № 20АП-5126/12).

Интересно, что в 2008 году была предпринята попытка значительно сократить срок неиспользования участков из земель сельскохозяйственного назначения для того, чтобы ее можно было изъять. Член комитета Госдумы по труду и социальной политике Анатолий Иванов внес в нижнюю палату парламента законопроект, предоставляющий возможность принудительного изъятия земельных участков (в том числе сельскохозяйственных угодий), если они не были освоены в течение всего лишь одного года с момента возникновения права собственности1. В отрицательном заключении на законопроект, который дал профильный комитет, отмечалось несоответствие инициативы положениям гражданского законодательства и процедуре предоставления земли для строительства. После этого законопроект был отозван автором.

2. Такое использование участка, которое повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки (ч. 3 ст. 6 Закона). Критерии таких последствий нерационального землепользования установлены Правительством РФ (постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736 “О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли”, постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612 “Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения”). При этом не имеет значения срок ненадлежащего использования земель, однако необходимым условием изъятия, как и в первом случае, является неустранение выявленных нарушений после назначения административного наказания по этому факту. На этот нюанс обращают внимание и суды при вынесении решений об изъятии земель сельскохозяйственного назначения у собственников (см., например, решение АС Курганской области от 17 июня 2013 г. № А34-1836/2013).

Конечно, решения об изъятии земельных участков по основаниям их неиспользования или ненадлежащего использования выносятся не только в отношении организаций, но также и в отношении граждан, “запустивших” свои сотки (см., например, решение Вадинского районного суда Пензенской области от 9 августа 2012 г. по делу № 2-72).

Договор аренды земельного участка также может быть расторгнут досрочно в соответствии с ч. 2 ст. 46 ЗК РФ при невыполнении установленных к использованию земли требований, и суды признают законность таких требований арендодателя (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 29 марта 2012 г. по делу № 33-2531/2012, кассационное определение Калининградского областного суда от 2 марта 2011 г. по делу № 33-792/2011). Целевое использование земельного участка имеет значение и при решении вопроса о продлении арендных отношений (определение Верховного суда Республики Башкортостан от 24 апреля 2012 г. по делу № 33-4737/12, кассационное определение Калининградского областного суда от 2 марта 2011 г. по делу № 33-792/2011).

По тем же основаниям принудительно могут быть прекращены право постоянного (бессрочного) пользования по иску муниципальной или областной администрации (постановление ФАС ПО от 22 ноября 2012 г. № Ф06-9123/12 по делу № А49-764/2011, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу № 33-1926/2012) и право пожизненного наследуемого владения (постановление ФАС ЗСО от 14 октября 2010 г. № Ф07-10707/2010 по делу № А56-68296/2009).

В отношении земель, предоставленных для строительства, в настоящее время не разработаны критерии отсутствия деятельности по застройке участка. Если землевладелец вообще не оформлял разрешительную документацию на строительство дома или не приступал к строительству, ситуация однозначна и разрешается не в его пользу (см., например, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу № 33-1926/2012). Если же все документы в порядке, и возведение дома уже началось, но было приостановлено, госорганам иногда бывает трудно доказать факт “простоя” земли и изъять ее на основании ст. 284 ГК РФ (см., например, апелляционное определение Кемеровского областного суда от 27 сентября 2012 г. по делу № 33-9495).

Что может поменяться в правилах изъятия земель в ближайшее время?

Для конкретизации общих условий и порядка принудительного изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, Минэкономразвития разработало законопроект, который предусматривает внесение изменений в гражданское и земельное законодательство. В случае одобрения документа ЗК РФ объединит в себе все основания для изъятия земельных участков, в том числе и для участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, а соответствующие положения Закона (ч. 3-11 ст. 6) утратят силу.

Помимо этих технических поправок законопроект предлагает и некоторые новшества. К примеру, определяются признаки неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство: отсутствие на участке здания или сооружения, отсутствие разрешения на строительство либо нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которых истек. Как и сейчас, в срок неиспользования земельного участка любой категории не включается время, в течение которого он не мог быть использован ввиду обстоятельств непреодолимой силы, а также время, необходимое для его освоения (но не более двух лет).

Кроме того, закрепляется единый для всех земельных участков порядок их изъятия. При этом правило о выполнении условия о наличии неустраненного собственником административного правонарушения, совершенного в отношении участка, а также судебный порядок изъятия участка сохраняются.

По общим правилам земля продается с публичных торгов, и бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов. Однако законопроект предлагает новшество, определяющее порядок действий в том случае, если правонарушение совершено на площади, не превышающей 30% от общей площади участка. Тогда земельный участок подлежит разделу, продан будет один или несколько выделенных из него участков, а из передаваемой собственнику суммы будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы для раздела участка.

Законопроект пока не внесен в Госдуму и проходит стадию общественного обсуждения. Ознакомиться с ним и поделиться своими соображениями с ведомством-разработчиком можно на Едином портале раскрытия информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения.

Помимо этого, нерадивых собственников земельных участков предлагается “бить рублем”, причем сразу по нескольким направлениям.

1 августа текущего года на рассмотрение Госдумы поступил законопроект, разработанный Правительством РФ и касающийся порядка исчисления административных штрафов за земельные правонарушения в отношении земель сельскохозяйственного назначения2. На основе анализа контрольной практики Россельхознадзора авторами документа был вычислен средний размер штрафа за нарушения на таких землях, составивший менее 3 тыс. руб. Если сейчас административные штрафы исчисляются в отношении земельного участка независимо от его площади и прочих характеристик, то в случае одобрения законопроекта сумма штрафа будет поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земли. Так, совершившим правонарушение гражданам придется заплатить от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости участка (но не менее 3 тыс. руб.), должностным лицам — от 0,5% до 1,5% (но не менее 50 тыс. руб.), а юридическому лицу недобросовестное отношение к земле обойдется в сумму от 2% до 10% ее кадастровой стоимости (но не менее 200 тыс. руб.).

В качестве примера кабмин рассчитал размер штрафов за земельный участок площадью 100 га, средняя кадастровая стоимость которого составляет 4 млн руб. Если сейчас допустивший нарушение на этом участке гражданин заплатит 5 тыс. руб. (ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ), то по новым правилам размер штрафа увеличится для него в четыре раза и будет составлять 20 тыс. руб. То же касается и организаций (100 тыс. руб. и 400 тыс. руб. соответственно). Верхняя граница штрафа тоже установлена и составляет 500 тыс. руб. Предполагается, что эти изменения будут стимулировать использование сельхозугодий максимально плодотворно, а также способствовать вовлечению неиспользуемых участков в сельскохозяйственный оборот.

Одновременно с инициативой по увеличению административных штрафов за земельные правонарушения в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий повышение ставки земельного налога в отношении неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения3. Автором его также является Правительство РФ. Напомним, сейчас земли сельхозназначения и некоторые другие категории земель облагаются по пониженной ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка. Для всех остальных земель налоговая ставка составляет 1,5% (ч. 1 ст. 394 НК РФ). Законопроект предлагает использовать стандартную ставку (1,5%) и для исчисления земельного налога в отношении заброшенных сельхозугодий.

Цитата

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development

“Институт частного права на землю России не свойственен, право на землю частным лицам всегда разрешалось неохотно. За последние 20 лет частное право на земельные участки стало более привычным и само собой разумеющимся. Однако в ЗК РФ изначально заложены основы регулируемого частного права, и фактически право частной собственности на землю является условным — при несоблюдении установленных условий землю можно изъять. Примечательно, что поводы для изъятия в самом кодексе указаны очень широко и не конкретно — это дает возможность принимать любые нормативные акты при необходимости изъятия земель под тем или иным предлогом. А конкретные поводы — форумы, игры, проведение трасс, иные задачи — это уже момент технический”.

Земельные участки могут быть изъяты и по другому основанию — для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В последние годы все чаще устанавливаются особенности изъятия земли по этому основанию для реализации отдельных проектов. Исключения из общего порядка были закреплены сначала для целей строительства объектов, необходимых для проведения форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество”, который прошел во Владивостоке в 2012 году. Затем по этому же пути законодатель пошел при подготовке чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, которые состоятся в России.

По общему правилу ч. 3 ст. 279 ГК РФ выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником уведомления об изъятии допускается только с согласия собственника. Специальные законы об организации подобных значимых мероприятий сокращают этот срок и разрешают госоргану обратиться в суд с требованием об изъятии земли, если ее собственник бездействует в течение трех месяцев со дня предоставления возможности для ознакомления проекта заключаемого с ним соглашения (ч. 16 ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ “Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, ч. 23 ст. 30 Федерального закона от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ “О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Конечно, такие особенности обусловлены сжатыми сроками подготовки к тому или иному мероприятию.

Тем более непоследовательным на их фоне выглядит решение об упрощении порядка изъятия земель в Подмосковье в связи с присоединением к Москве некоторых территорий — ведь никакими жесткими сроками развитие московской агломерации не ограничено (Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”). Так, до 1 января 2015 года изъятие земельных участков допускается при отсутствии документов территориального планирования (ч. 2 ст. 7), собственник должен быть извещен о предстоящем выкупе не позднее чем за пять месяцев (ч. 7 ст. 10), а срок для принятия им решения о согласии на выкуп сокращен с одного года до трех месяцев со дня направления проекта соответствующего соглашения (ч. 4 ст. 10). Срок для оспаривания решения об изъятии земли тоже установлен и составляет два месяца со дня его принятия (ч. 19 ст. 9), однако инициация собственником судебного процесса не будет являться препятствием для изъятия участка (ч. 12 ст. 10).

Решение вызвало серьезный общественный резонанс еще на стадии рассмотрения законопроекта, на основании которого был принят соответствующий закон. Первоначально собственнику отводился всего один месяц для принятия решения — заключать соглашение о выкупе на основе полученного проекта или нет. Учитывая, что этот срок исчисляется не со дня получения проекта, а со дня его направления, фактически времени для обдумывания оставалось бы еще меньше — ведь письмо даже в пределах одного города может идти довольно долго.

После утверждения, пусть и в скорректированном виде, закон тоже неоднократно подвергался критике из-за противоречия нормам ГК РФ и возможности изъятия участков даже без утвержденного плана застройки.

Тем не менее, новые правила уже вступили в силу и действуют с 19 апреля текущего года.

Каков прогноз последствий ужесточения политики государства в отношении неиспользуемых земель?

Владельцы земли, допустившие нарушение правил ее использования, сначала привлекаются к административной ответственности, и только после этого может быть инициирован процесс принудительного изъятия участка. Таким образом, у нарушителей есть шанс исправить выявленные недостатки землепользования, обезопасив себя от лишения земли (например, если будет установлен факт неиспользования земли, высадив на крайний случай овес или другую неприхотливую культуру – тогда земля хотя бы по формальным основаниям будет использоваться).

Эксперты отмечают, что одними лишь карательными мерами невозможно повысить эффективность использования земель. Гораздо более успешно решить поставленную задачу смогло бы применение мер экономического стимулирования землепользователей наряду с ужесточением ответственности за неиспользование или ненадлежащее использование земель. “Именно стимулирование использования неосвоенных территорий за счет неприкосновенности права собственности, а также целевых программ финансирования, могло бы решить проблему неиспользования земель сельскохозяйственного назначения, — вместо дополнительных штрафов и карательных мер”, — поясняет директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова.

Действительно, при выделении земельного участка под жилищное строительство с последним могут возникнуть проблемы из-за дороговизны постройки дома. Но если у таких землевладельцев есть возможность продлить срок разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), то осваивающим земли сельскохозяйственного назначения придется сложнее.

К тому же иногда землю просто необходимо выдержать под паром, то есть не использовать ее в течение какого-то времени, дав возможность плодородному слою восстановиться. Это касается использования участка после тех культур, которые серьезно истощают плодородие земли (кукуруза, подсолнечник, бахчевые и т.д.).

Заслуживает внимания и коррупциогенный фактор взятого курса государства. Протоколы о нарушениях и факты неустранения этих нарушений будут составлять и устанавливать обычные инспекторы Россельхознадзора, и у землевладельцев будет соблазн откупиться от них.

Кроме того, не исключено и появление различных схем ухода от ответственности — например, экстренные продажа или дарение земель близким родственникам (для организаций — “дочкам”).”

http://www.garant.ru/article/493286/

“Таким образом собственник получает небольшой, но постоянный доход, который помогает покрывать текущие административные издержки. К тому же позволяет сохранять объекты в хорошем состоянии, ведь в зимний период в домах желательно поддерживать плюсовую температуру, особенно если они находятся на стадии отделки. А с помощью арендной платы окупаются затраты на отопление. В осенне-зимний период арендные коттеджи подходят для шоу-рум, что важно при показе клиентам строящегося поселка”, – директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

“Рынок продаж коттеджей в организованных поселках уже несколько лет подряд остается вялым. Готовые дома простаивают годами. Некоторые девелоперы считают целесообразным отделать их и сдать внаем. Насколько выгоден такой бизнес и интересны ли подобные предложения арендаторам?

Вынужденная мера

Тенденция сдавать в аренду дома в организованных коттеджных поселках появилась на рынке более пяти лет назад. Продажи шли довольно вяло, и застройщики быстро поняли, что на аренде пустующих коттеджей можно заработать. «Вряд ли у девелоперов изначально был замысел получать доход именно таким способом. Тем не менее стратегия оказалась эффективной», — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, напоминает, что до кризиса арендный бизнес в поселках развивался слабо — тогда у девелоперов было недостаточно мотивации. «Загородные проекты реализовывали еще на начальной стадии строительства, и сдавать дома в них было бессмысленно. Однако период золотых нулевых давно прошел. Сейчас собственники постепенно понимают необходимость профессионального управления, умелого сочетания арендного бизнеса и реализации площадей», — говорит эксперт.

До 2008 г. арендные поселки в Подмосковье можно было перечесть по пальцам. В отдельных случаях в элитных комплексах изначально строили несколько коттеджей, предназначенных исключительно для сдачи внаем. Спрос на них был необычайно высок. «Выстраивались очереди из клиентов, которым порой приходилось ждать несколько месяцев, пока коттедж освободится, — говорит А. Соколова. — Сейчас ситуация немного изменилась — низкая платежеспособность населения привела к уменьшению спроса. Тем не менее большинство застройщиков не испытывают проблем с арендаторами — заполняемость остается на высоком уровне».

Впрочем, сказать, что домов в поселках, сдаваемых в аренду, много, тоже нельзя. «Если девелоперы начинают строительство и видят, что жилье не продается, то просто прекращают работы», — объясняет Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд».

Интересно или нет?

Говорить о необычайной доходности арендного бизнеса за городом было бы преувеличением. Эксперты утверждают, что он приносит примерно 4–5% годовых. «В банке дают больше процентов по депозиту. Кроме того, есть еще одна тонкая вещь, — отмечает А. Дубовенко. — Девелопер может продать дом без коммуникаций, отделки, мебели, кухни. Реальная цена его, допустим, 5–8 млн руб., в то время как обустройство будет стоить миллиона три. Сдать же готовое жилье удастся максимум за 100 тыс. руб. Получается, что за три года окупится только отделка. То есть экономически арендный бизнес малоинтересен. Но он может решать „политические задачи“. Поэтому периодически мы рассматриваем такую перспективу для наших проектов».

К «политическим задачам» относится придание поселку жилого вида. Если хотя бы 10 домов из 100 сдать внаем, то сложится дружественная атмосфера, что привлечет потенциальных покупателей. «В осенне-зимний период арендные коттеджи подходят для шоу-рум, что важно при показе клиентам строящегося поселка», — добавляет Е. Орлова. Прибегают и к маленьким хитростям: иногда покупателям делают скидку за отзыв о жизни в поселке.

В некоторых случаях девелопер селит в домах работников собственной компании. Так они будут лучше чувствовать производственные нужды, а если это менеджеры по продажам — досконально знать все детали.

Еще несколько преимуществ сдачи коттеджей внаем перечислила Е. Орлова: «Таким образом собственник получает небольшой, но постоянный доход, который помогает покрывать текущие административные издержки. К тому же позволяет сохранять объекты в хорошем состоянии, ведь в зимний период в домах желательно поддерживать плюсовую температуру, особенно если они находятся на стадии отделки. А с помощью арендной платы окупаются затраты на отопление. Наконец, наниматель может стать собственником, если поселок ему понравится».

Не всякий сдастся

Сдать нереализованные дома возможно не во всяком поселке. Арендный бизнес предполагает высокую степень готовности проекта, наличие оборудованных общественных зон, отсутствие стройки. Желательно наличие развитой инфраструктуры или социальных объектов в шаговой доступности. Иначе заинтересовать жильцов будет непросто. Кроме того, аренда предполагает наличие дома хотя бы кухни и встроенных шкафов, а при краткосрочном найме обязателен полный комплект мебели и техники.

Найти подобные предложения можно в поселках любой ценовой категории. Но Е. Орлова обращает внимание, что их больше в сегменте комфорткласса и выше. «Для экономкласса важно, чтобы поселок был организованным (желательно с подрядом) и в любом случае находился под контролем управляющей компании. Иначе арендатор рискует в какой-то момент соседствовать со стройкой на близлежащем участке», — говорит эксперт.

Татьяна Варварина, руководитель офиса «Проспект Мира» компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что наибольший спрос приходится на долгосрочную и посуточную аренду. А девелоперы стараются избегать краткосрочной и тем более посуточной аренды. «Нет смысла сдавать жилье на пару дней — поступления не компенсируют урон отделке, — считает Е. Орлова. — Оптимальна аренда от двух месяцев (чаще на лето или с середины декабря по середину февраля). В условиях договора нужно четко прописывать последствия повреждения отделки, чтобы наем был экономически оправдан. На период, когда коттедж становится шоу-рум или просто не сдается, все напольные поверхности нужно тщательно укрывать, не забывать про уборку раз в месяц, поддержание плюсовой температуры зимой и регулярное проветривание».

Что почем

В качестве примера продаваемого поселка, где предлагают дома в аренду, можно привести Велегож (100 км по Симферопольскому шоссе). Там коттедж площадью 165 кв. м предлагают на срок от трех дней в выходные и от четырех — в будни. Дом полностью оснащен мебелью и оборудованием, стоимость аренды в будни — 8 тыс. руб./день, в выходные — 11 тыс. руб./день.

В поселке Променад на Киевском шоссе можно снять коттедж 265 кв. м на лесном участке (только на длительный срок). Там есть собственный торгово-развлекательный центр, парк на реке Незнайка. Ставка — 12 тыс. долл./мес. Об этом рассказал Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

«Арендных проектов на загородном рынке Подмосковья представлено немного. Для застройщиков это довольно сложный сегмент, поскольку подобные объекты отличаются длительными сроками окупаемости. К ним относятся Княжье Озеро, Ангелово-Резидентс, Величъ и др. Жилье в них предлагают по рыночным ставкам — 8–15 тыс. долл./мес.», — сообщает А. Соколова.

Перечисленные выше поселки принадлежат к дорогим сегментам. А в экономклассе цены начинаются от 70–80 тыс. руб. За эти деньги можно арендовать дом площадью около 150 кв. м с участком 6–8 соток, на расстоянии 20–40 км от Москвы.

Арендная ставка на загородную недвижимость формируется из таких факторов, как направление, удаленность от Москвы, площадь дома и участка, наличие охраны и собственной инфраструктуры. По словам Т. Варвариной, наиболее востребованы коттеджи и таунхаусы стоимостью от 80 до 200 тыс. руб./мес., ими интересуются около 80% клиентов.

Чем они лучше?

Чем же предложения найма нераспроданных домов от застройщика привлекательнее аналогичных вариантов от частных собственников? «Я считаю, что аренда жилья в организованном комплексе привлекательнее, чем в частном секторе, — рассуждает А. Соколова. — Поселки обычно расположены в пределах 30 км от МКАД и отличаются развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. В них есть огороженная охраняемая территория. Ну и самое главное — застройщики предлагают арендаторам высокий уровень сервиса, чем не могут похвастаться частники. Кроме того, со стороны последних всегда существуют определенные юридические риски, а в организованных жилых комплексах они сведены к минимуму».

О юридических рисках как раз предупреждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Частник в какой-то момент может передумать и, к примеру, решить продать свой дом или жить в нем сам. Девелопер же заинтересован в долгосрочном найме. Если договор заключается между арендатором и управляющей компанией, то арендные отношения, скорее всего, будут более стабильными».

Эксперты согласились, что ставка в общем-то везде приблизительно одинаковая. «В возводимом поселке жилье может быть чуть дешевле, но значительное снижение стоимости недвижимости для девелопера нецелесообразно», — говорит Е. Орлова. Застройщики внимательно следят за рынком, отмечают А. Соколова и А. Дубовенко, поэтому цены в их проектах, как правило, сопоставимы с теми, что озвучивают частные собственники.

Однако в нераспроданном поселке для арендатора при прочих равных все же имеются определенные бонусы. Его мнение может оказаться решающим при осмотре объекта покупателями, девелопер в некоторой степени зависит от него. «При показе достаточно сообщить потенциальному клиенту, что в комплексе неважная эксплуатация, проблема с коммуникациями да и подвал подтапливается из-за плохой дренажной системы, охранник постоянно спит, а автоматические ворота не работают — и сделка купли-продажи сорвана. Потому зачастую арендатор жилья в строящемся поселке может рассчитывать на повышенное внимание к своей персоне и выполнение адекватных просьб по сервису», — уверена Е. Орлова.

Этим и компенсируется основной минус таких коттеджных поселков — необжитость. Впрочем, если человек ищет уединения, то отсутствие соседей для него будет только плюсом.

Ирина Богатырева.”

http://dmrealty.ru/Article/View?contentViewID=3f198f74-dc7e-46fd-a1df-beddc062aea5

“По нормативам градостроительного проектирования Московской области для многоквартирной застройки данный показатель составляет от 200 до 300 шт. на 1 тыс. человек в зависимости от плотности застройки. Но, конечно, речь идет лишь о том, чтобы предусмотреть само наличие этих мест с возможностью их приобретения, а не о том, чтобы предоставлять их бесплатно”, – говорит Орлова Екатерина, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

“С каждым днем все новые и новые правила появляются при строительстве жилья в Московской области – то власти уменьшили этажность домов, ограничив ее не более 17-тью этажами в городе, а в сельской местности 2-3 этажами, то теперь требуют от строителей обеспечить каждую семью машиноместом. Вопрос в том, отразятся ли эти ограничения на ценах на квартиры в области, а также, кто же будет платить за машиноместо?

На сегодняшний день практически во всех новостройках, то есть не только в домах бизнес-класса, но и в эконом-классе застройщики предлагают машиноместо при покупке квартиры.

«Уже сейчас некоторые нормативы предусматривают «обеспечение мест хранения постоянного индивидуального автомобильного транспорта в составе территорий жилой застройки» – так, по нормативам градостроительного проектирования Московской области для многоквартирной застройки данный показатель составляет от 200 до 300 шт. на 1 тыс. человек в зависимости от плотности застройки. Но, конечно, речь идет лишь о том, чтобы предусмотреть само наличие этих мест с возможностью их приобретения, а не о том, чтобы предоставлять их бесплатно», – говорит Орлова Екатерина, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

Как отмечает ведущий специалист Аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, в эконом-классе на одну квартиру приходится 1 машиноместо, в комплексах­ бизнес-класса не менее 1,7 машиноместа на квартиру, а в элитных комплексах на одну квартиру полагается минимум 2 машиноместа.

Однако для клиента покупка машиноместа дело затратное, а для девелоперов это не очень рентабельный бизнес из-за низких показателей реализации и в домах бизнес-класса. Причиной этого является то, что даже в комплексах высокого ценового сегмента бывает такое, что один человек покупает сразу 2-3 квартиры на площадке и объединяет их. Следовательно, ему на одну семью достаточно 1-2 машиноместа, в то время как у застройщика на эти 3 квартиры заложено 6 машиномест. Возникает вопрос – что ему делать с ними?

«Есть наглядные примеры, когда в домах бизнес- и премиум-класса даже при 100%-ной реализации квартир оставалось нераспроданными до 50% машиномест», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В таких случаях девелоперам приходится придумывать разные варианты, хитрости, чтобы продать эти машиноместа. Например, сдают их в аренду жителям соседних комплексов. Кроме этого известны случаи, когда девелоперы предлагают собственникам квартир организовать бизнес прямо у дома – купить несколько машиномест и обустроить там мойку.

Сколько стоит машиноместо

В современных новостройках возводят наземные или подземные парковки. В первом случае стоимость машиноместа начинается от 600-700 тысяч рублей, во втором – от 1 млн рублей.

Подземные паркинги наиболее комфортны, поскольку собственник может попасть в квартиру, не выходя на улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга – дорогое удовольствие. Когда речь идет о крупном ЖК, то для того чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней (от 3 и более). Поэтому застройщики вынуждены сооружать механизированные паркинги и ограничиваться двумя уровнями.

Не по карману

Несмотря на весь спектр услуг, которые предлагают застройщик, думая не только о своей выгоде, но и о комфортных условиях дальнейшей жизни своих клиентов, далеко не каждый покупатель может позволить себе одновременно приобрести и квартиру в новостройке и машиноместо. Кто-то откладывает, ждет, пока погасит кредит, ипотеку и сможет позволить себе такую покупку. «Невостребованными остаются машиноместа в тех новостройках, рядом с которыми много свободного пространства для паркинга, – отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Также не приобретают машиноместа в том случае, если квартира куплена с инвестиционными целями. Согласно опросу, который мы провели среди наших покупателей, большинство людей готовы заплатить за парковочное место не более 500 тыс. рублей. Однако предложений с такой ценой на рынке немного и относятся они все к доступному сегменту».

Примут ли закон?

Как говорится, выход всегда есть. Ходят слухи, что власти хотят внести некоторые изменения в закон, благодаря которому машиноместо будет в придачу к квартире. Только вопрос в том, кто же будет платить за него – застройщик или покупатель?

«Изменение нормы обеспеченности парковочными местами в Подмосковье – вполне закономерное событие, – считает Мария Литинецкая. – Таким образом, власти хотят привести градостроительные нормы во всем Московском регионе к некоему единому стандарту. В той же столице сейчас действуют более жесткие правила, чем в Подмосковье – не менее одного машиноместа на квартиру».

Стоит отметить, что не только в Москве остро стоит проблема с парковками, но и в области. Ведь огромное количество жителей Подмосковья работает в столице, у многих есть личные автомобили. Зачастую даже каждый взрослый член семьи имеет свою машину, а паркингов не хватает. Поэтому изменение нормы обеспеченности машиноместами – это правильная практика.

«Будет излишним делать обязательным приобретение парковочного места при покупке квартиры, – говорит Мария Литинецкая. – Вероятность принятия данного закона, конечно, просчитать сложно, однако вполне очевидно, что он вызовет массу недовольства со стороны покупателей». Оно и понятно почему – ведь далеко не все могут позволить себе покупку машиноместа, так как все-таки это довольно дорогое удовольствие. Более того, некоторым паркинг даже и не нужен. Например, пенсионеры, которые переезжают из столицы в Подмосковье, вряд ли будут заинтересованы в приобретении отдельного машиноместа, если автомобиля у них и в помине нет.

По мнению Вадима Ламина, Управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, вероятность принятия такого закона в случае разумного подхода минимальна. «А если я убежденный пешеход и не планирую покупать «железного коня»? – возмущается он. – Здесь есть противоречие с уже существующим законодательством, как минимум, со статьей 16 Закона о защите прав потребителей – запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».

Возможный сценарий

Заметим, что многие законы в нашей стране, к сожалению, работают не в интересах граждан, поэтому, исключать возможность решений, «продавленных» различными лоббистскими группировками, нельзя. Примеров много, достаточно оглянуться вокруг, можно съездить в Подмосковье, там еще наглядней. Конечно, надо решать проблему парковок, обеспечивать людей местом для хранения автомобиля. Но нельзя делать это все за счет конечного потребителя.

«Последние решения властей напоминают последовательное наступление на права автовладельцев, – говорит Вадим Ламин. – Причем, приводятся примеры подобных ограничений в Европе. Может быть, нам тогда и сократить чиновничьи привилегии в европейских пропорциях, пересадить их на личный автотранспорт, чтобы пару раз попали в засаду или получили «письмо счастья». А то ведь принимаемые ими решения их самих не касаются – они за народ радеют! Порядок нужен, но и палку бы не перегнуть! Последнее, что недавно услышал – отмена бесплатной эвакуации. Бизнес для коварных и наглых эвакуаторщиков открыт. Думаете, они будут эвакуировать Мерседесы чиновников, припаркованные с нарушением всех возможных правил?»

Однако если по новым правилам окажется так, что застройщик должен будет платить за машиноместо. Что в таком случае ожидает покупателей? Неужели рост цен на недвижимость в Подмосковье?

Что случится с ценами на квартиры?

«Если данный закон примут, что все-таки маловероятно, то это, естественно, отразится на ценах, – говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Вряд ли застройщики будут заниматься благотворительностью и раздавать машиноместа покупателям бесплатно. Цена «пакета» (квартира + машиноместо) в эконом-классе примерно на 10% выше, чем стоимость отдельно взятой квартиры, а это весьма существенно удорожает общий бюджет покупки для покупателей эконом и комфорт-класса».

«Если закон примут, это увеличит цену ровно на столько, сколько стоит построить парковку», – продолжает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

Можно обязать застройщика обеспечить будущего жителя абсолютно всем – социальной и бытовой инфраструктурой, парковками и самим транспортом – только стоимость такого жилья для потребителей будет запредельной, поскольку абсолютно все это включается в стоимость квартиры. Данный механизм абсолютно противоестественен со всех точек зрения – он не имеет никакого отношения к рыночной экономике, дублирует обязанность государства по возведению бюджетной инфраструктуры, а также фактически обязывает покупателей платить за то, что им может быть совсем не нужно. Далеко не во всех семьях есть дети, далеко не все водят машину – однако при развитии практики по принуждению застройщика строить все потенциально нужные объекты за счет будущих покупателей, всем жителям страны придется за все это платить.

Сейчас при покупке квартиры машиноместа покупателями приобретаются, однако далеко не всеми – особенно если есть возможность припарковаться бесплатно. Проблема продажи машиномест существует во многих жилых комплексах, так как стоимость этого машиноместа часто сопоставима с самим автомобилем соответствующего класса. Потому, например, продажа машиномест начинается почти всегда как можно позже (для создания «ажиотажа»), часто даже уже на итоговой стадии строительства или после ввода в эксплуатацию самих жилых площадей.

Не секрет, что многие автовладельцы заботятся о местах для парковки для своего автомобиля. Если есть возможность, конечно, любой нормальный человек хочет иметь парковку рядом с домом. Таким образом, спрос определяет предложение. Как правило, цены на машиноместа не имеют свойство расти в цене, но сегодня спрашивать их стали гораздо чаще – это точно. Об этом свидетельствуют и количество машин на наших дорогах. Ведь где-то надо же парковать своего «железного коня». А что касается закона, примут его или нет, и чем закончится эта история, покажет время.”

http://move.su/articles/555/

“И именно программа повышения рождаемости привела к острой проблеме с социальной инфраструктурой, бремя ответственности за которую сейчас так активно перекладывают на девелоперов, что ведет к сохранению высоких цен на жилье даже при немалых объемах строительства.” – Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

“Материнский капитал – одна из форм государственной поддержки семей, воспитывающих детей. Нужна ли эта поддержка сейчас или нет?

Зачем России материнский капитал?

Материнский капитал выплачивается с 2007 года при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребёнка. Поддержка эта, по замыслу государства, должна осуществляться до конца 2016 года. Стоит также заметить, что получить материнский капитал можно лишь один раз, это не зависит от количества детей в вашей семье, и есть в условиях выплаты небольшие ограничения. Однако речь сегодня не об ограничениях и не об условиях, а о необходимости такой помощи.

Дело в том, что на прошлой неделе, желая сэкономить бюджетные средства, Министерство финансов предложило отменить материнский капитал после установленного срока. Правительство решило, что справилось с проблемой рождаемости, а не потраченный триллион рублей можно использовать и более рационально. Однако пока такого решения нет. Но раз был разговор, то есть и возможность.
Изображение: Зачем России материнский капитал?Куда же тратится материнский капитал?

Материнский капитал сегодня составляет почти 409 тысяч рублей, что для многих семей является существенной помощью. Самым распространенным способом траты этих денег является улучшение жилищных условий. Безусловно, в Москве на эти деньги квартиру не купишь, не купишь даже половины квартиры, однако этой суммы вполне хватает для первичного взноса по ипотеке на приобретение жилья в области. Кроме этого, не стоит забывать, что материнский капитал получают семьи всей страны, а в некоторых регионах почти 409 000 – сумма внушительная.

Статистика Пенсионного фонда по выдачи материнского капитала с 2010 года говорит о том, что почти 89 % полученных выплат идет на улучшение жилищных условий или погашение жилищных кредитов. Причем 20,6 % из всех выплаченных за этот период материнских капиталов расходуются на индивидуальное строительство без привлечения сторонних строительных организаций, 67,6 %– на приобретение жилья по договору купли-продажи. Кроме этого средства идут и на индивидуальное строительство с привлечением сторонних строительных организаций. Итак, чаще всего материнский капитал помогает семьям решить квартирный вопрос, который стоит в России практически перед каждым.

Платить или нет?

Потратить деньги с пользой всегда можно. У любой семьи есть свои потребности. А вот что будет, если не платить материнский капитал? «Собственник» попросил прокомментировать такую возможность экспертов рынка недвижимости, потому что улучшение условий жизни самый распространенный способ траты этих денег.

Изображение: Зачем России материнский капитал?Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» предполагают, что данная мера существенным образом не скажется на объеме сделок с недвижимостью в Московском регионе в целом, однако может повлиять на выбор покупателей новостроек эконом-класса и снизит доступность жилья данной категории. По данным компании, сегодня в Московской области около 12 % сделок с новостройками совершается с использованием материнского капитала. В основном это сделки эконом-сегмента. Таким образом, отмена материнского капитала в первую очередь скажется на тех покупателях, кто рассчитывает использовать его как первоначальный взнос по ипотеке. Для таких заемщиков доступность жилья существенно снизится.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает: «Четыреста тысяч рублей – довольно существенная сумма не только для регионов, но и для дорогой недвижимости столицы. Существенную помощь материнский капитал оказал ипотечным заемщикам в период кризиса, когда правительство разрешило использовать его на погашение уже взятого ипотечного кредита. Конечно, отмена выплаты материнского капитала снизит доступность жилья для малообеспеченных семей. То, что Минфин предлагает отменить эти выплаты, несомненно, имеет под собой экономическую подоплеку, ведь это прямая нагрузка на бюджет. Но при этом обязательно должны быть приняты меры по альтернативной поддержке молодых семей с детьми за счет повышения пособий на малышей».

Кроме этого, эксперты полагают, что в основном пострадают регионы. Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate, считает: «Отмена выплат по материнскому капиталу отразится только на региональном российском рынке жилой недвижимости, поскольку в регионах на эту сумму действительно можно купить жилье, либо оплатить половину приобретаемой недвижимости. Поэтому в связи с отменой материнского капитала, продажи могут снизиться. В Москве эту сумму можно использовать только в качестве первого взноса для ипотеки, но поскольку среднестатистическому гражданину ее достаточно сложно получить, процент использования материнского капитала на приобретение жилья по ипотеке в Москве не так велик».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, разделяет такую точку зрения: «Думаю, что на московском рынке это отразится незначительно, в Подмосковье – несколько больше. Чем ниже стоимость квартир в регионе, тем, естественно, сильнее будет влияние. Особенно сильный удар может быть нанесен по российской глубинке, где в условиях отсутствия работы и тотального безденежья это было существенной помощью молодым родителям, в том числе и для улучшения жилищных условий».

Этого же мнения придерживается генеральный директор агентства недвижимости “Лидер” Софья Старкова : «По большому счету, это коснется дальних регионов, так как соотношение стоимости материнского капитала и средней стоимости квартиры значительно выше, по сравнению с Москвой и Московской областью. Так, в некоторых регионах, размер материнского капитала составляет 30-50 % от стоимости квартиры, что позволяет сделать существенный первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита или произвести обмен на большую площадь квартиры. Что касается Центральных регионов России, то там доля материнского капитала в стоимости квартиры меньше, но его наличие также имеет весомую помощь при покупке. В Москве и области население активно использует материнский капитал в качестве досрочного погашения ипотечного кредита».

Однако есть и другой взгляд на эту проблему: материнский капитал справился со своей первоочередной задачей – повысил рождаемость в стране, но страна оказалась к этому не готова. Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, так комментирует эту проблему: « Возможная отмена материнского капитала – это не способ «обделить» будущих матерей. Это способ остановить программу «повышения рождаемости», которая была изначально запущена без создания на то специальных условий. И именно программа повышения рождаемости привела к острой проблеме с социальной инфраструктурой, бремя ответственности за которую сейчас так активно перекладывают на девелоперов, что ведет к сохранению высоких цен на жилье даже при немалых объемах строительства. А поскольку катастрофическую ситуацию с потоком мигрантов пока не удается решить, то и проблема роста безработицы в крупных городах в будущем станет очень актуальной. Уже сейчас дети мигрантов конкурируют за места в детсадах и школах с детьми матерей, которых «мотивировали» с помощью программы повышения рождаемости. На фоне хронического громадного оттока капиталов из страны, специализирующейся исключительно на продаже ресурсов, отсутствия действенных стимулов к развитию промышленности и предпринимательства, приток мигрантов и повышение рождаемости уже могут привести в интервале 7-15 лет к серьезным социальным конфликтам. И тогда в сфере недвижимости возникнет действительно серьезная проблема с платежеспобным спросом».

Итак, хоть существует разный взгляд на проблему выплаты материнского капитала, однозначно то, что без него улучшение условий жизни для многих семей станет невозможным.”

http://sob.ru/sreda/zachem-rossii-materinskiy-kapital