“Екатерина Орлова, Orlova Consulting & Development: “Целесообразно гражданам поторопиться с приобретением земельного участка до 1 марта 2015 года, если ваш случай подпадает хотя бы под один из нижеперечисленных:
у участка отсутствуют технические условия, и совершение покупки без проведения торгов невозможно…”

“Приобретение земельного участка у муниципалитета: что нового ожидает покупателя?

Изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, многие эксперты уже назвали крупнейшей реформой в сфере земельных отношений за последние 14 лет (с момента принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году). Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 171-ФЗ) дает новое определение земельному участку (п. 1 ст. 1 Закона № 171-ФЗ), исключает нормы о постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, вводит в Земельный кодекс РФ шесть новых глав (главы V.1-V.6). В этом материале мы расскажем о новом порядке покупки земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. И хотя применяться он будет лишь с 1 марта 2015 года, рекомендуем ознакомиться с ним уже сейчас, чтобы решить, по нормам действующего или будущего законодательства выгоднее покупать земельный участок именно вам.

Необходимость реформирования законодательства

Сейчас для покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заинтересованному лицу необходимо осуществить его образование (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ в действующей редакции). Различные нормативно-правовые акты требуют предоставления разных документов для образования земельных участков. В частности, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, для образования земельного участка необходимо иметь проект межевания территории; по Земельному кодексу РФ требуется схема образования земельных участков на кадастровом плане территории; согласно Лесному кодексу РФ, необходима лесоустроительная документация; а из норм Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” следует, что еще нужен проект организации и застройки территории. Кроме того, содержание указанных документов либо не установлено, либо установлено недостаточно четко. По словам Андрея Ивакина, заместителя директора по взаимодействию с органами власти и международным отношения ГК “Ренова”, а также одного из разработчиков Закона № 171-ФЗ, раньше в Росимуществе по году лежали заявки от граждан об образовании земельных участков. “Думаю, что это было вызвано не только большим количеством заявок, но и наличием содержательной коллизии между образованием земельных участков и уже имеющейся проектной документацией. Например, орган местного самоуправления утвердил проект межевания, в соответствии с которым предусмотрен раздел большого участка, находящегося в федеральной собственности. Возникает вопрос, на каком основании федеральное ведомство будет принимать или не принимать решение об образовании земельного участка, если архитектор уже позаботился и спроектировал будущие участки? Чтобы исключить эту неопределенность, мы пошли на серьезный шаг и отменили решение о необходимости образования земельного участка”, – поясняет Андрей Ивакин.

Некоторые юристы подвергли критике данную новеллу. По их мнению, после исключения из земельного законодательства такой процедуры, как образование участка, публичный собственник лишается возможности разделить свою недвижимую вещь. Представляется, что это не совсем правильно с точки зрения гражданского законодательства. Однако данное нововведение будет являться хорошим стимулом для утверждения проектов межевания органами местного самоуправления, потому что с того момента, когда они утвердили такие проекты, Росимущество, Управление делами Президента РФ и иные федеральные ведомства не смогут поделить участок иначе, чем это указано в проекте межевания территории.

МНЕНИЕ

Андрей Ивакин, заместитель директора по взаимодействию с органами власти и международным отношениям ГК “Ренова”:

“Самым важным изменением, внесенным в Земельный кодекс РФ, я считаю обязанность по безвозмездной передаче всех федеральных участков в муниципальную собственность. Сейчас у нас в стране очень большой объем федеральных земель, распоряжается которыми Росимущество. Естественно, что большая часть таких земель находится в пользовании граждан, а доход идет в федеральный бюджет. В соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, при наличии заявки Росимущество обязано принять решение о безвозмездной передаче участка в муниципальную собственность. Исключение сделано для участков, на которых находится федеральная недвижимость, а также для тех, которые зарезервированы для федеральных нужд, предоставлены федеральным учреждениям. Таким образом, в следующем году огромное количество федеральной земли может перейти органам местного самоуправления. Это изменит земельный баланс в стране”.

Что касается порядка предоставления земельного участка для строительства, то в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РФ в действующей редакции заинтересованный гражданин должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Затем орган местного самоуправления (в том числе по обращению исполнительного органа государственной власти) обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего предоставления участка для строительства.

Стоит отметить, что порядок выбора земельного участка долгое время подвергался обоснованной критике. Дело в том, что многие нюансы процедуры подготовки акта о выборе земельного участка законодательно не урегулированы. Так, в земельном законодательстве не указаны ни сроки рассмотрения органом местного самоуправления предоставленных документов, ни основания для отказа. “Акт выбора земельного участка – это такой страшный документ, который возник в законодательстве еще далеко до Градостроительного кодекса РФ, – рассказывает Андрей Ивакин. – По своему содержанию этот документ практически полностью дублирует всю градостроительную документацию. Какой смысл в акте выбора, если у нас есть правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты, проекты планировки, межевания? Единственное, для чего сегодня нужен акт выбора – это для удостоверения отсутствия на участке охранных и защитных зон”. В большинстве западных стран информация об охранных и защитных зонах размещена в Интернете на кадастровой карте территории и может быть предоставлена заявителю в один клик. Однако в России такой услуги нет, в связи с чем граждане вынуждены получать эту информацию самостоятельно. “В некоторых регионах заявителям нужно поставить на акт выбора до 20 подписей и печатей, при этом нет никаких гарантий, что дойдя до 20-ой, им не откажут. И тогда вся предыдущая работа будет проделана впустую. Кроме того, порой сами организации не знают, где у них зарыт кабель, а где охранная зона линий электропередач. И если с наземными коммуникациями дело обстоит проще (потому что их хотя бы видно), то с подземными картина еще печальнее, – жалуется Андрей Ивакин. – Поэтому из новой редакции Земельного кодекса РФ мы исключили акт выбора. По нашим расчетам, это должно сэкономить гражданам от года до трех лет”.

СОВЕТ
Посмотреть внесенные изменения и сравнить разные редакции Земельного кодекса РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Сравнение редакций”.

Помимо этого, на практике часто возникали споры по поводу необходимости поиска и извещения всех заинтересованных в приобретении участка лиц. Дело в том, что в Земельном кодексе РФ такой обязанности не закреплено, однако практика арбитражных судов настойчиво убеждает всех в обратном (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2013 г. № Ф09-12643/13 по делу № А76-2250/2013; постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2013 г. № Ф04-2231/13 по делу № А45-23001/2012; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 августа 2014 г. № Ф01-3070/14 по делу № А79-3930/2013).

После 1 марта 2015 года предоставление акта выбора земельного участка не потребуется, а вместо предварительного согласования места размещения объекта заинтересованному лицу нужно будет подготовить документацию по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков. Органы государственной власти и местного самоуправления будут обязаны публиковать на своих официальных сайтах информацию о наличии свободных участков. Кроме того, новая редакция Земельного кодекса РФ делает четкое разграничение, какие участки предоставляются на торгах, а какие – без проведения торгов. Но обо всем по-порядку…

Подведение итогов аукциона

За некоторым исключением (например, в случае, если земельный участок был предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; если на земельном участке расположены здания или сооружения; если продажа участка производится в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет приниматься уполномоченным органом по заявлениям граждан или по собственной инициативе. При этом органы государственной власти и местного самоуправления обязаны после получения от граждан заявлений выставлять на торги свободные участки.

В случае, если решение о продаже участка принимается по инициативе уполномоченного органа, данный орган самостоятельно готовит все необходимые для проведения аукциона документы. Примечательно, что Земельный кодекс РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77 расставил приоритеты между проектом межевания и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С 1 марта 2015 года проект межевания будет являться основным документом, и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории может использоваться только в том случае, если проект межевания не утвержден. Представляется, что данная мера позволит избежать ситуаций, когда разработана схема расположения земельного участка, утвержден проект межевания, а поставить образованный участок на кадастровый учет и зарегистрировать его еще не успели.

Таким образом, вначале уполномоченный орган составляет и утверждает схему расположения земельного участка (если такой участок предстоит образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории). Теперь такая схема готовится в электронном виде, чтобы можно было сопоставить цифровой документ с межевым планом земельного участка. В случае несоответствия образованного земельного участка утвержденной схеме более чем на 10% уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении земельных участков (ч. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). К 1 марту 2015 году Росреестр должен разработать и запустить на официальном портале специальный сервис по подготовке схемы образования земельных участков. С его помощью заявители смогут самостоятельно начертить будущий участок на кадастровом плане территории.

Затем уполномоченные органы готовят документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, на основании которых проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена). Далее получаются технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений). После всех вышеназванных процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Если проведение аукциона осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина, то образование участка и подготовка аукциона проходят в том же порядке, только все указанные действия выполняет сам заявитель. Данный порядок усложняется тем, что расходы по формированию земельного участка и подготовке всех необходимых документов ложатся на заявителя, при этом в случае его проигрыша на торгах потраченные денежные средства не возвращаются.

Необходимо учитывать, что подготовка схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования участка из земель или земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов. При обращении гражданина с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка должна быть указана цель его использования. В течение двух месяцев со дня поступления указанного заявления уполномоченный орган проводит проверку и направляет заявителю решение об утверждении схемы расположения земельного участка (и прилагает данную схему) или об отказе в ее утверждении. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания для отказа. После утверждения схемы расположения земельного участка проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Затем заинтересованное лицо проводит регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок самостоятельно (если его образование осуществляется на основании схемы расположения земельного участка) либо через уполномоченный орган (если земельный участок образован в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной схемой размещения земельного участка). Если наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является обязательным для проведения аукциона, заявитель получает данные условия. Далее гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в котором указывает цель использования такого участка и его кадастровый номер. Заявление может быть поданы лично, по почте либо через Интернет. После получения от гражданина всех вышеназванных документов уполномоченный орган проводит проверку и в срок не более чем два месяца принимает решение о проведении аукциона либо об отказе в его проведении.

Участок не может быть предметом аукциона, если:

его границы подлежат уточнению;
на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;
земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения на условиях сервитута или объекта, размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и их продажа является предметом другого аукциона либо они не продаются на этом аукционе одновременно с земельным участком;
земельный участок изъят из оборота;
земельный участок ограничен в обороте;
земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;
земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой России, государственной программой субъекта федерации или адресной инвестиционной программой;
в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;
земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;
земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

В случае выявления хотя бы одного из вышеуказанных обстоятельств уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона.

Проведение аукциона

Чаще всего аукцион является открытым по составу участников. Его организатором может быть уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Начальной ценой предмета аукциона может быть рыночная стоимость участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, или кадастровая стоимость такого земельного участка, если государственная кадастровая оценка проводилась не позднее пяти лет назад. Цена участка будет определена по результатам аукциона. Если на участие в аукционе подана только одна заявка либо участником признано только одно лицо, цена участка будет равна начальной цене предмета аукциона, то есть рыночной или кадастровой стоимости земельного участка (ч. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной, но не более чем на 30% (ч. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (“шаг аукциона”) устанавливает его организатор. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до его начала. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Кроме этого, на официальном сайте размещается проект договора купли-продажи земельного участка.

Для участия в аукционе заявителем представляются следующие документы:

заявка на участие с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
копия паспорта;
документы, подтверждающие внесение задатка (договор о внесении задатка).

Предоставление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке (ч. 2 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Организатор аукциона не вправе требовать представления иных документов.

Один заявитель может подать только одну заявку на участие в аукционе. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня его проведения. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления.

Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор. Один экземпляр протокола передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

Подведение итогов аукциона

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор обязан возвратить задатки проигравшим лицам.

Если на участие в аукционе по продаже земельного участка подана только одна заявка либо только один заявитель признан участником аукциона, аукцион считается несостоявшимся и продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу (ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 75).

Уполномоченный орган в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляет победителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи. При этом внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

“Я советую гражданам поторопиться с приобретением земельного участка до 1 марта 2015 года, если ваш случай подпадает хотя бы под один из нижеперечисленных:

у участка отсутствуют технические условия, и совершение покупки без проведения торгов невозможно;
предстоит покупка через аукцион (за исключением участков в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также крестьянского и фермерского хозяйства);
предстоит покупка участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств, а также крестьянского (фермерского) хозяйства, – при наличии множества претендентов на участок”.

В пояснительной записке к законопроекту, впоследствии ставшему Законом № 171-ФЗ, указано, что его принятие позволит устранить многочисленные пробелы и противоречия законодательства, создать необходимые условия для эффективной работы органов государственной власти и местного самоуправления, исключить излишние административные барьеры при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков.

Алина Михайлова. Гарант.”

http://www.garant.ru/article/568021/

“Екатерина Орлова, Orlova Consulting & Development: “Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций… Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон. В разделе “ответственность сторон” важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе”.”

“В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями. Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло. Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать “нужные” условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что “арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей”, “размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1%”). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование… Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. “Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы”, – считает Анастасия. По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, “ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб. и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями”. Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере. Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. “Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет “выгодный ему” отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?” – негодует Анастасия Помелова. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г. № 10728/12 по делу № А23-2648/2011.

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013).

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

“Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества. Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон. В разделе “ответственность сторон” важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе”.

Оплата по новым условиям

СОВЕТ
Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите “договор аренды” и выберите “Формы документов”.

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

МНЕНИЕ

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

“Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения”.

***

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно. Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально. И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.”

http://www.garant.ru/actual/arenda/

“По словам Екатерины Орловой, сокращение объема инвестиций россиян в зарубежную недвижимость связано с тем, что подобного рода вложения на фоне политической ситуации стали более рискованными.

— С каждым днем растет угроза потери актива или невозможности его использования, — констатирует Орлова. — При сохранении текущего политического вектора готовых рисковать значительными суммами будет все меньше. Дело в том, что санкции в отношении владельцев недвижимости, потенциально могут коснуться всех россиян — не только чиновников и сотрудников госкорпораций.”

“Центробанк впервые за 5 лет зафиксировал сокращение инвестиций в иностранную недвижимость
Россияне стали меньше инвестировать в недвижимость за рубежом

Центральный банк по итогам II квартала 2014 года впервые за 5 лет зафиксировал снижение объема операций по покупке россиянами зарубежной недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн. По мнению экспертов, на это повлиял конфликт между Россией и Западом из-за событий на Украине, последовавшее за этим ослабление рубля, а также инициативы предусматривающие запрет для чиновников владеть недвижимостью за рубежом.

Если за II квартал 2009 года, по данным ЦБ, граждане перечислили на покупку недвижимости за рубежом $223 млн, то за тот же период 2010 года показатель увеличился на 19,4%, до $277 млн. Следующие три года инвестиции в иностранной жилье только росли: по итогам II квартала 2011 года рост составил 27,2% (до $381 млн), 2012 года — 17,8% (до $464 млн), а по итогам II квартала 2013-го объем инвестиций граждан в зарубежную недвижимость увеличился на 11,7%, $526 млн. В этом году впервые статистика Центробанка зафиксировала 10-процентное сокращение ($473 млн).

Снижение объема инвестиций в иностранную недвижимость произошло на фоне роста расходов россиян за рубежом: так, общий объем трансграничных транcакций по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, напротив, увеличился с $8,9 млрд до $10,2 млрд.

По словам директора Orlova Consulting & Development Екатерины Орловой, сокращение объема инвестиций россиян в зарубежную недвижимость связано с тем, что подобного рода вложения на фоне политической ситуации стали более рискованными.

— С каждым днем растет угроза потери актива или невозможности его использования, — констатирует Орлова. — При сохранении текущего политического вектора готовых рисковать значительными суммами будет все меньше. Дело в том, что санкции в отношении владельцев недвижимости, потенциально могут коснуться всех россиян — не только чиновников и сотрудников госкорпораций.

По словам директора аналитического департамента ИГ «Норд-капитал» Владимира Рожанковского, падение инвестиционного спроса граждан на иностранную недвижимость происходит неравномерно в разных странах.

— Например, сохраняется спрос на недвижимость в Испании, Греции и Объединенных Арабских Эмиратах, — говорит Рожанковский. — При этом в Великобритании и США спрос фактически стал отрицательным. Это означает, что россияне массово выставляют свои дома на продажу, опасаясь различных видов фискального или судебного преследования со стороны местных властей. Причина — недружественная атмосфера со стороны ЕС и США, боязнь последствий санкций.

По словам экспертов, многие граждане покупали недвижимость в Европе и США с расчетом на получение вида на жительство, но в силу последних событий получить его стало значительно сложнее, и россияне стали реализовывать приобретенные активы.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что несмотря на некоторые опасения россиян, в числе лидеров спроса продолжают оставаться Монако, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами. Румянцева указывает, что самым популярным направлением остается Лондон: за два прошлых года цены на недвижимость там выросли на 50%. В данном случае покупатели руководствуются не политическими аспектами, а экономическими — приобретения делаются с целью последующей перепродажи.

По словам руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Людмилы Аксененко, за первое полугодие 2014 спрос на недвижимость в США снизился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Однако в большей степени это касается запросов на объекты суперпремиального сегмента (стоимостью более $10 млн),— говорит Аксененко. — Некоторые из таких клиентов переориентировались на Монако или Великобританию, другие же заняли выжидательную позицию. С другой стороны, отмечается активность клиентов в направлении Лондона: за первое полугодие 2014 года количество таких сделок увеличилось почти в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Причем большинство таких покупателей приобретает недвижимость в столице Великобритании в качестве инвестиций и выбирает преимущественно новостройки на этапе строительства. Что же касается других традиционно интересных для россиян стран, таких как Франция, Швейцария, Монако и Италия, то спрос на эти направления пока сохранился на прежнем уровне. Но если раньше в этих странах приобретались только дома для отдыха, то сейчас покупатели серьезно относятся и к инвестиционной составляющей приобретения.

Начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий указывает, что сокращение инвестиций россиян в иностранную недвижимость также связано с обсуждением запрета для чиновников владеть такими активами за рубежом.

В мае 2014 года президент Владимир Путин подписал закон, запрещающий российским чиновникам иметь иностранные активы, в частности, счета в зарубежных банках, а также ценные бумаги компаний-нерезидентов. При этом госслужащим оставили право владеть зарубежной недвижимостью, но при одном условии — они должны ее декларировать.

За введение запрета на владение зарубежной недвижимостью активно выступал пресс-секретарь Путина Дмитрий Песков.

— Работая на государство, все-таки нельзя иметь какие-то активы или какую-то недвижимость, которая потенциально может стать зацепкой для давления на чиновника, — заявлял Песков в ходе рассмотрения инициативы президента. — Чиновникам лучше быть патриотичными и все-таки стоять двумя ногами в своей стране.

Еще одна причина сокращения объема инвестиций россиян в зарубежную недвижимость — ослабление рубля в свете геополитического кризиса и замедление доходов населения.

— Рубль потерял почти 17% к доллару США и более 9% к евро с начала года, а значит, минимум на столько же (без учета динамики цен на недвижимость за рубежом) выросла цена приобретения жилья за границей для россиянина, — говорит главный аналитик Бинбанка Наталия Шилова. — Такой рост стоимости при сохранении спроса можно было бы компенсировать только сопоставимым ростом доходов населения, а этого не происходит. Кроме того, рост доходов населения замедлился. Поэтому и рынок недвижимости внутри страны переживает не лучшие времена — по данным Росстата, в среднем стоимость квадратного метра выросла лишь на 1,1% в июле 2014 года относительно июля 2013 года, то есть с учетом инфляции стоимость жилья в РФ упала. Такие тенденции говорят о крайне низком спросе россиян на жилье внутри страны, что, с учетом замедления роста доходов и при обесценивании рубля, существенно ограничивает возможности соотечественников покупать и недвижимость за границей.

По словам Румянцевой, динамика инвестиций россиян в зарубежную недвижимость в дальнейшем будет сильно зависеть от политической ситуации.

— Скорее всего, рынок недвижимости будет так же гибко нестабилен до конца текущего года с тенденцией сохранения объемов приобретением жилья «для себя» и инвестиций в традиционные активы: строящееся жилье в центральных районах крупных мегаполисов, а также в жилые и коммерческие площади с долгосрочными арендными контрактами, — считает Аксененко.

Говорить о том, что россияне полностью откажутся от инвестиций в иностранную недвижимость, рано. По прогнозам Рожанковского, интерес состоятельных граждан к зарубежной недвижимости сохранится, но поменяются географические приоритеты.

— Почти наверняка большей части российских домовладельцев лишатся США, Канада, Великобритания и страны Прибалтики, — говорит Рожанковский. — Вместе с тем мы ожидаем повышения интереса к покупке домов в таких странах, как Египет, Турция, Индия, Вьетнам и Таиланд.

Анастасия Алексеевских. Известия.”

http://izvestia.ru/news/576954

“По мнению Екатерины Орловой, Orlova Consulting & Development, спрос на технологии, повышающие энергоффективность зданий, в значительной степени зависит от сегмента недвижимости и, соответственно, от типа энергопотребления в ней — строится ли здание для собственного использования или для сторонних покупателей (арендаторов).”

“Основными препятствиями на пути внедрения в российское строительство энергоэффективных технологий являются неприспособленное к ним законодательство и дешевые энергоресурсы.

В новые времена речь о снижении энергоемкости во всех секторах российского хозяйства впервые зашла еще в 1995 году, когда Президент Российской Федерации своим Указом от 7 мая 1995 года № 472 утвердил основные положении энергосберегающей политики. В январе 1998 года к этому указу добавился еще один документ — утвержденная Правительством РФ Федеральная целевая программа «Энергосбережение России».

Однако мер, предпринятых государством в 1998–2005 годах в соответствии с Федеральной целевой программой «Энергосбережение России», оказалось недостаточно для того, чтобы остановить внеплановый (постдефолтный) рост спроса на энергию и мощность. В 2007 году Минэнерго было вынуждено констатировать: около 35 % энергии в России теряется.

В конце 2009 года был принят Закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (261-ФЗ). С изменениями и дополнениями он остается основополагающим для решения всех «энергетических» вопросов.

«Не для себя строим»

По мнению Екатерины Орловой, директора компании Orlova Consulting & Development, спрос на технологии, повышающие энергоффективность зданий, в значительной степени зависит от сегмента недвижимости и, соответственно, от типа энергопотребления в ней — строится ли здание для собственного использования или для сторонних покупателей (арендаторов).
С экономической точки зрения энергоэффективные технологии наиболее актуальны при строительстве объектов для собственного использования — прежде всего, в сегментах коммерческой и загородной недвижимости. По оценке Е. Орловой, новые технологии энергоэффективности чаще всего используются в офисах, изначально застраиваемых компаниями для собственных нужд (не для последующей сдачи в аренду), а также при постройке частных загородных домов. Впрочем, признает эксперт, спрос на энергоэффективные технологии в загородном сегменте несколько затруднен самим принципом энергоэффективности. Этот принцип вступает в противоречие с естественным желанием повысить в загородных домах циркуляцию свежего воздуха. Не случайно самыми востребованными в российском загородном строительстве остаются естественные материалы, позволяющие дому «дышать» — дерево и кирпич. И многие покупатели готовы даже переплачивать за прогревание дополнительных потоков свежего воздуха в своих загородных домах.

В отличие от объектов «для себя», объекты для последующей перепродажи — как коммерческие, так и жилые (и городские, и загородные)  — более сложны для распространения энергоэффективных технологий, так как девелопер руководствуется только прибылью от продажи, а не дальнейшей стоимостью эксплуатации. А применение энергоэффективных технологий однозначно делает строение дороже (об этом см. ниже).

Наконец, спрос на энергоэффективные технологии вообще не развит со стороны потребителей массового жилья. Привитая десятилетиями культура пользования «государственной» собственностью до сих пор позволяет многим жильцам вообще не платить за эксплуатацию. «Говорить об активном спросе на энергоэффективность на фоне многомиллионых долгов жителей многоквартирных домов и коттеджных поселков перед управляющими компаниями пока не актуально», — продолжает Орлова. А к ментальной готовности не платить добавляются еще две проблемы, мешающие распространению энергоэффективных технологий: во‑первых, это необходимость изменений во всей инженерной системе (это особенно актуально для уже существующих строений), а, во‑вторых, тот факт, что многие российские потребители любят поступающий естественным путем, а не через системы кондиционирования, воздух (даже в мороз в России часть людей спит с открытыми окнами). «Энергоэффективные технологии в данном случае не могут быть востребованы», — резюмирует Е. Орлова.

Они еще и дороже

Разумеется, не способствует популярности строительных инноваций и тот факт, что они делают готовый объект значительно дороже. Так, по оценке Владимира Полуяна, руководителя программы «ЭкоКоммерческое строительство» концерна Bayer в России, все зависит от требований заказчика, но, например, в жилищном строительстве подорожание в результате использования инноваций составляет, в среднем, около 6 % от стоимости проекта.

В свою очередь, Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга компании East Real, оценивает такое подорожание для коммерческих объектов, в среднем, в 5–10 %.

Константин Соколов, координатор рабочей группы SimbioCity (специализируется на продвижении в Россию шведских материалов и технологий green-девелопмента) вынужден признать: «Эффект для девелоперов есть: реализация проектов устойчивого развития в девелопменте существенно увеличивает стоимость недвижимости. Но в связи с этим могут быть и проблемы: социальная доступность объектов такого рода для населения снижается». (Устойчивое развитие в девелопменте — сбалансированное сочетание экологических, социальных и экономических аспектов — прим. автора).

Безусловно, при таком строительстве возникает немалая экономия при последующей эксплуатации объектов. По общему мнению экспертов, на Западе она достигает 40 %, что, в свою очередь, обеспечивает окупаемость инновационных проектов в течение 5–7 лет. Владимир Полуян даже уверен, что в случае использования энергоэффективных материалов и технологий в массовом строительстве вопрос удорожания будет нивелирован объемами построенного жилья. Но в целом эксперты пока вынуждены признать, что об экономии при эксплуатации в России пока никто не думает, особенно покупатели жилья (а именно оно сейчас является доминирующим девелоперским товаром). Кроме того, 85–90 % продаваемого в России жилья — это т. н. «масс-маркет» (эконом- и комфорт-класс), и понятно, что для его приобретателей, 25 % которых в 2013 году были ипотечными заемщиками, лишние 6–7 % к цене квартиры — неприемлемая нагрузка.

Директор по энергоэффективности группы компаний «Городской центр экспертиз» Василий Тарасовский добавляет: «Возьмем простого обывателя — потребителя энергоресурсов. Почему все владельцы квартир не кинулись заниматься энергосбережением? Потому что энергосберегающее оборудование достаточно дорогое. Обыватель не может сделать у себя в квартире ничего особенного. Вот лампочки могли бы поменять, но они дорогие. Например, обычная энергосберегающая лампочка стоит примерно в 10 раз дороже, чем обычная, а светодиодная — в сотни. Конечно, есть заверения, что они будут работать дольше, но в этом потребителя еще нужно убедить. Кроме того, ни утеплять стены, ни ставить теплорегулятор на батарею отопления в отдельно взятой квартире нет смысла, так как при стояковой системе учесть эффект от этого не возможно. Так что нужно полностью переделывать систему теплоснабжения. И все это связано с некими затратами, поэтому массово это не идет, тем более что пропаганды нет. Государство в этом плане как будто успокоилось».

Законотворчество отстает

Рабочая группа SimbioCity, по словам Константина Соколова, в последние несколько лет «широко представляла» властям городов-миллионников свою концепцию энергоэффективного строительства. «Результаты разрозненные, но, как мы заметили, нормативная база и целый ряд практических моментов российского строительства препятствуют тому, чтобы такие концепции эффективно внедрялись», — резюмирует эксперт.

Что касается возможного госзаказа, оценивает Соколов, то в его системе установился чрезвычайно сложный механизм принятия решений; это достаточно коррумпированная область, и есть целый ряд нормативных ограничений, которые мешают энергоэффективным проектам. Например, если девелопер, работающий по госзаказу, захочет использовать в своем проекте систему рекуперации воздуха или какие-то иные энергосберегающие системы, то при прохождении строительной экспертизы сразу же столкнется с тем, что российские эксперты требуют соответствия проектируемой подсоединенной мощности нормативам СНиП. Если же «продвинутый» девелопер заявит, что ему нужно меньше, то эксперты, вместо того чтобы радоваться, скорее всего, не примут такой проект.« У нас пока не заложен механизм того, что девелопер может захотеть уменьшить номинальную подсоединяемую мощность, даже если он продемонстрирует проект», — сетует Соколов. Т.е., если Европа такое приветствует, более того — прописывает ежегодные нормы снижения потребляемой мощности, то Россия (во всяком случае, в системе госзаказа) изначально не дает для экономии никаких возможностей.

Вторая проблема работы с госзаказами — жесткие и зачастую косные правила их финансирования. «Очень часто даже в небедных регионах, для того чтобы они за счет собственных средств могли начать финансирование проектов такого рода, нужно действовать по определенной методике. Для того чтобы привлечь деньги специализированных иностранных фондов или банков реконструкции и развития, которые финансируют такого рода программы, мы должны представить финансовому комитету региона отчет авторитетной аудиторской компании о том, что инновационный строительный проект окупаем. Уже этот первый этап — оплата работ аудиторов и анализ проекта — подготовки его к стадии, когда он будет приемлем, — чреват конфликтами», — объясняет координатор российской группы SimbioCity.

Кроме того, как это ни печально, единственный регион в нашей стране, который имеет собственный финансовый рейтинг (и может самостоятельно общаться с кредиторами) — это Москва. Все остальные регионы всегда должны подключать к своим инвестиционным проектам ВЭБ или другие уполномоченные государством финансовые институты. Вовлечение таких структур в строительные проекты — тем более такие, выгода от которых четко неизмерима и носит потенциальный характер — еще больше усложняет и без того сложные процессы по получению региональной бюджетной поддержки. Но, как бы там ни было, а в бедных регионах вложений в энергоэффективное строительство без государственной поддержки вообще быть не может.

Законодательные казусы порой приобретают явно неадекватные формы. Так, генеральный директор компании «ПетроТеплоПрибор», директор СРО НП «Инженерные системы — проект» Роман Крумер приводит пример: «Вы проводите энергосберегающие мероприятия, а потом вам могут выставить штраф за недобор ресурсов — этому есть много примеров».

Не выстроена в стране и система налоговых льгот или, например, кредитных компенсаций для тех, кто вложился в энергосбережение. Роман Крумер приводит еще один пример: «Провели энергосберегающие мероприятия, затратили средства, возможно, взяли кредит или заключили энергосервисный договор. Начали экономить энергоресурсы. Затраченные средства надо возвращать, а энерготарифы выросли, и если в натуральном выражении стали потреблять энергоресурсов меньше, то денег на их оплату стали тратить больше. Откуда брать средства — из прибыли?».

И еще одна до сих пор не решенная проблема: энергосбережение у потребителя невыгодно энергоснабжающим предприятиям, так как уменьшает их доходы. Ведь новые потребители, претендующие на освободившиеся мощности, появляются далеко не всегда.

Заблудившиеся СНиПы

Жесткая привязка к старым СНиПам культивируется не только при строительстве по госзаказу, но и в частном девелопменте — тем более, что строительная экспертиза в большинстве случаев остается государственной.

Алексей Леплявкин, генеральный директор компании Profit, рассказывает о проблеме, имеющей отношение к строительному нормотворчеству. «Я занимаюсь продвижением различных энергоэффективных технологий, в частности, таких как тепловые насосы, солнечные батареи, квартирные технологии, — говорит он. — Отмечу несоответствие действующих российских строительных норм тем технологиям, которые на данный момент предлагает западный рынок. Некоторые такие технологии в принципе очень трудно согласовать, потому что наши строительные нормы были разработаны раньше, чем эти технологии появились на свет. Очень важный момент — то, что нормативная база, которая есть у нас сейчас, редко позволяет использовать все преимущества технологий, которые могли бы снизить эксплуатационные затраты». Т.е. западные разработчики и были бы рады поставить свое оборудование, но Россия не готова его принять.

Проклятие дешевой энергии

Наконец, еще одна и, возможно, главная помеха для развития в России энергоэффективного строительства — дешевизна энергии.
Роман Крумер рассуждает: «Одна из причин — низкие тарифы. Приведу пример. На объекте, расположенном в Санкт-Петербурге, установили солнечную батарею. Срок ее окупаемости порядка 10–15 лет, в то время как такая же батарея на Сицилии окупит себя за год-полтора. И дело не только в том, что на Сицилии больше солнечных дней, но и в том, что стоимость электроэнергии там — в разы выше».
Василий Тарасовский подтверждает: «Для одного из промышленных объектов в северном регионе с очень сильными ветрами мы просчитывали срок окупаемости ветряного генератора. Он превысил 40 лет, так что мы не можем такого рекомендовать своему заказчику. Понятно, что Европа вся снабжена такими генераторами, но сравним стоимость электроэнергии там и у нас: если в России она составляет 3 руб./кВт/час, то в Германии (в пересчете на рубли) — 12, а в Дании — 18, да еще существуют дополнительные сборы с населения на «зеленую» энергетику. Солнечные батареи не очень распространены даже в солнечных странах, так как они тоже дороги — только субсидии государства позволяют это делать. Если и наше государство этим займется, то оно должно будет финансово нагрузить обывателей, и никому это не понравится. Да еще у нас дешевый газ, электроэнергия — вот почему у нас не развиваются новые технологии».

В принципе, отмечает Роман Крумер, со многими из перечисленных проблем Правительство работает. Помимо принятого ФЗ № 261, создается Государственная информационная система (ГИС), принято постановление о налоговом кредите, ведется работа по оплате тепловой энергии по аналогии с электроэнергией, по внедрению социальной нормы на энергоносители и многое другое. «К сожалению, эффект от этих мероприятий крайне низок. Можно даже сказать, что проводимая борьба за энергосбережение и энергоэффективность — не эффективна», — констатирует эксперт.

Маленькое окно спроса

Как уже не раз отмечалось, массовый рядовой покупатель квартир думает в первую очередь о цене, во вторую — об удобстве, но не об энергоэффективности. По мнению девелоперов, именно через обещание удобства проживания энергоэффективное жилье пока и продается.

По словам директора компании «Конфидент» Петра Кузнецова, спроса на инновационные технологии в строительстве инженерные компании начали ждать еще в 1998 году, но в тот период так и не дождались. Это произошло только в конце 2012-го.

«В последние 1,5 года коммерческое строительство сократилось, зато расцвело жилое, — оценивает конъюнктуру П. Кузнецов. — В Петербурге сейчас строится огромное количество жилья высокого класса, и там реально работает конкуренция. Причем не ценовая, как в эконом-классе, а та, которой мы все ждали — конкуренция качества. И появились девелоперы, которым реально нужны инновации. Сейчас спрос на них даже больше, чем тогда, когда мы строили бизнес-центры, аэропорты и т. п. Эти инновации нужны девелоперам не потому, что от них этого требует государство, а потому, что их толкает конкуренция. Если они хотят продать свой дом по цене 200 или 300 тыс. руб./кв. м, им что-то нужно туда вложить».

«Долгое время мы, инженерные компании, и государственный сектор несли на своих плечах идею инновационности, в том числе, под флагами энергоэффективности и экономии, — резюмирует П. Кузнецов. — С моей точки зрения, это гигантская ошибка: энергоэффективность — это не та сфера, достижениями в которой надо сильно гордиться. Нефти и газа у нас в ближайшее время не убавится. В первую очередь, надо думать не об экономии энергии, а об удобстве, о комфорте, о возможности для людей получить новое качество жилья. И ничего страшного, если такое жилье будет немного дороже».

Нынешний опыт показывает, что переплачивать за удобство и комфорт (в тех случаях, когда под этими понятиями спрятаны энергоэффективные изыски) готовы некоторые покупатели жилья в сегментах «бизнес-класс» и выше, т. е. порядка 5 % от общего количества нынешних покупателей нового жилья.

Алексей Крылов. Журнал «Саморегулирование & Бизнес».”

http://sroprof.ru/journal/June2014/1040.html

“«Таунхаусы стали строить даже тогда и на тех участках, где данный формат не являлся оптимальным», — объясняет одну из причин разочарования Екатерина Орлова, Orlova Consulting & Development. Выбирали формат таунхаусов из-за близости к МКАД (и даже пытались завысить по этой причине класс объекта), из-за возможности использовать «облегченные схемы»…”

“Первые таунхаусы появились на рынке Московского региона 15 лет назад. Тогда аналитики дружно прочили этому формату жилья всю славу мира. В нем видели и альтернативу городской квартире, и достойную замену загородному коттеджу, и локомотив развития пригородов, и много чего еще. Сейчас можно констатировать, что сбылась лишь часть этих прогнозов.
По данным Villagio Estate, на загородном рынке представлено 109 поселков с таунхаусами, 19 относятся к элитному сегменту. В целом объем квартир в домах сблокированной застройки составляет чуть более 3580 объектов, из них 490 — класса премиум.
«Доля таунхаусов достигла 5% от общего объема загородного рынка, — приводит статистику директор по развитию Villagio Estate Константин Романов. — Всего на 0,4% меньше, чем в IV квартале 2013 г. В элитном сегменте таунхаусов около 12% от всех дорогих объектов, за последние три месяца их доля выросла примерно на 1,4%». Таунхаусы обеспечивают 9% от общего числа продаж на подмосковном рынке, считает Романов.
По подсчетам Дмитрия Бадаева, гендиректора «Вектор инвестментс», около трети проектов с таунхаусами «прописаны» на Новой Риге. На Сколковском и Алтуфьевском шоссе их минимум: на каждой трассе — не более 2% от общего объема предложения.

Кризис помешал

Наиболее востребованным форматом жилья на протяжении уже нескольких лет на загородном рынке остаются участки без подряда. «Самый доступный по цене и, соответственно, привлекательный для покупателя продукт», — подчеркивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Большинство участников рынка с этой оценкой согласны, но не все.
Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко считает загородные и пригородные таунхаусы одним из наиболее востребованных сейчас на рынке товаров: «В последние три года именно данный формат обеспечивает наиболее стабильный поток клиентов. Такие проекты показывают лучший результат по динамике и стабильности продаж вне зависимости от колебаний рыночной конъюнктуры». Продукт прост и очевиден с точки зрения преимуществ, которые получает потенциальный покупатель, объясняет Мищенко: таунхаус по площади на 30-40% больше, чем квартира в спальном районе на окраине Москвы, при той же стоимости имеет придомовой участок, на котором можно, например, поставить барбекю.
Спрос на таунхаусы сосредоточен в экономсегменте загородного рынка. «Это относительно недорогой продукт, к тому же предлагающий возможность для немедленного переезда», — рассуждает Дмитрий Бадаев. Таунхаусы не конкурируют с участками без подряда, поскольку мотивация целевой аудитории различается. «В то же время на оба этих формата как раз и приходится большинство сегодняшнего спроса», — утверждает он.
По мнению заместителя гендиректора ОПИН Натальи Картавцевой, участки без подряда все же выигрывают. Таунхаусы начали набирать популярность незадолго до 2008 г., но основной удар в кризис пришелся как раз по основным покупателям такого жилья (так называемому среднему классу). «Спрос на таунхаусы продолжал снижаться и в течение последних лет, в конце прошлого года на них приходилось только 14% всех сделок. Сейчас среди нового предложения они занимают всего 12% и в 2 раза меньше — в поселках на этапе продаж: 6%», — оценивает Картавцева.
«Их покупают уже на завершающей стадии строительства мультиформатных поселков. То есть когда инженерные сети и дороги уже построены, а жилые помещения введены в эксплуатацию. В таунхаусы в основном заезжают люди, продающие квартиру. Это классическая альтернативная сделка, поэтому стадия готовности имеет важное значение», — говорит директор проекта «Фламандия ecovillage» Илья Дискин.
По наблюдениям Валерия Мищенко, наиболее успешными проектами с таунхаусами за последние три года стали проекты Kaskad Family «Сабурово парк» (Пятницкое шоссе, 12 км от МКАД), «Домодедово таун» (Каширское шоссе, 17 км), поселки компании «Оптилэнд»: «Марсель» (34-й км Калужского шоссе) и «Бристоль» (Киевское, 7 км от МКАД); а также «Академия парк» от «Инкома». В этих поселках в среднем продается 15 объектов в месяц. При средней цене около 6 млн руб. это дает оборот примерно в 100 млн руб. в месяц, подсчитывает Мищенко: «Если сравнивать с малоэтажными (4-8 этажей) комплексами в ближайших пригородах Москвы, то динамика продаж скромная». Квартиры продаются минимум в 3 раза активнее.
В ОПИН к удачным проектам причисляют свое «Павлово 2» на Новой Риге (продажи таунхаусов в составе мультиформатного проекта закончились еще в 2012 г.), а также «Рижский квартал» (в 2-3 км от Красногорска, девелопер — «Метрагрупп»), «Рависсант» (2 км от Троицка, девелопер — «Керамо»), «Западная долина» (Киевское шоссе, RDI), «Парк-авеню» (23-й км Новорижского шоссе, девелопер — Villagio Еstate).

Достижения и разочарования

В 2012 г. на рынок Подмосковья вышло 25 поселков с таунхаусами, в 2013 г. — 32. В новой Москве в 2012 г. таких поселков появилось еще 7, в 2013 г. — 9, перечисляет Константин Ковалев. «Это традиционно пригородный формат. Именно на территории новой Москвы заметно увеличилось количество поселков с таунхаусами», — комментирует он. Объекты по 300 кв. м не продаются, тогда как таунхаусы по 100 кв. м тают как горячие пирожки, делится наблюдениями Мищенко. Позиционировать таунхаусы как альтернативу коттеджу Ковалев считает менее удачной «формулой продаж». «Для российского рынка формат сблокированного жилья относительно новый, и девелоперы пытались применить его во всех классах. Однако в большей степени это продукт эконом- и бизнес классов, наиболее востребованный в пригородах как альтернатива городской квартире, — рассуждает Ковалев. — В элитном сегменте само понятие загородной жизни ассоциируется с приватностью, отсутствием соседей и большим участком земли».
Несмотря на то что у таунхаусов в Подмосковье есть достижения, из уст ряда аналитиков звучит буквально следующее: формат стал разочарованием для инвесторов, потому что он плохо продается и не растет в цене. Наталья Картавцева считает, что отчасти это утверждение верно: «За рубежом таунхаусы рассчитаны на средний класс. В России эта прослойка населения практически отсутствует. А после кризиса люди стали чаще выбирать квартиры или участки без подряда. В ряде случаев таунхаусы действительно стали разочарованием для девелоперов».
Наталья Картавцева отмечает, что в 2011 и 2012 гг. вышло много проектов таунхаусов и многие до сих пор продаются. «Сейчас в продаже в Подмосковье находится проект еще 2008 г. (там много очередей), 4 проекта 2011 г., 13 проектов 2012 г., 9 проектов 2013 г. Из четырех проектов 2014 г. два — небольшие секции в составе мультиформатных проектов и два проекта (на Новой Риге и под Троицком) — только сблокированные дома», — перечисляет она.
Имеет место затоваривание в сегменте дешевых таунхаусов, неудачно расположенных, без инфраструктуры, со сложной транспортной доступностью и совершенно не продуманных с точки зрения архитектурных решений, говорит вице-президент «Химки групп» Дмитрий Котровский. Одна из распространенных болезней таких проектов, по его мнению, вызвана горячим желанием девелопера на каждой пяди земли построить как можно больше квадратных метров, из-за чего «таунхаусы получаются вытянутыми по вертикали и микроскопическими». «Если площадь этажа — 55-60 кв. м, то с учетом лестничного проема и вспомогательных помещений на каждом этаже можно разместить максимум две небольшие комнаты. Жителям этих многоуровневых скворечников больше приходится передвигаться по лестнице, чем по ровному полу», — делится наблюдениями Котровский. Но собственным проектом «Олимпийская деревня Новогорск» Котровский доволен: «Строится уже третья очередь, где представлена новая коллекция домов; в первых двух очередях ни одного свободного дома не осталось».
По наблюдениям Натальи Картавцевой, быстрее всего продаются небольшие объекты с оптимальными планировками: двухуровневые таунхаусы пользуются определенным спросом, а вот дома в три и более этажей резко теряют популярность.
«Комплекс таунхаусов “Ивакино-Покровское” продался хорошо, так как мы угадали с площадями домов: докризисная норма была более 200 кв. м, а после кризиса был востребован именно метраж около 160 кв. м, — вспоминает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов (продажи шли с 2007 по 2010 г.). — В ЖК “Новосходненский” таунхаусы (120-140 кв. м) были проданы даже раньше квартир в многоквартирных домах (ЖК “Новосходненский” полностью сдан в эксплуатацию в конце 2012 г.). Реализованы и все таунхаусы в ЖК “Город набережных” (строится в городском округе Химки (11 км от МКАД, район Клязьма-Старбеево). Таунхаус как часть мультиформатного ЖК удобен тем, что есть городские коммуникации, это на 30% удешевляет коммунальные платежи для жителей».

Ошибки от жадности

«Таунхаусы стали строить даже тогда и на тех участках, где данный формат не являлся оптимальным», — объясняет одну из причин разочарования Екатерина Орлова, директор Orlova Consulting & Development. Выбирали формат таунхаусов из-за близости к МКАД (и даже пытались завысить по этой причине класс объекта), из-за возможности использовать «облегченные схемы», поскольку таунхаусы не являются многоквартирными домами и их не обязательно продавать по 214-ФЗ. «Это положительно сказывается на самом строительстве, но не имеет смысла без обоснования потребительской привлекательности», — уверена Орлова. Таунхаусы начинают конкурировать с более адекватными по транспортной доступности квартирами в московских новостройках бизнес-класса, которых сейчас в изобилии, считает эксперт.

«В России так исторически сложилось, что таунхаусы, несмотря на урбанистическое название, — это в 90% случаев загородный формат, — говорит Дмитрий Котровский. — Поэтому расположены поселки могут быть и в 3, и в 5, и в 25 км от Москвы». Что касается остальных характеристик, то здесь у каждого покупателя свои потребности и возможности. Одни выбирают по цене, другие — исходя из локации, третьи ориентируются на площадь дома, участка. «Продукта, который нравится всем, быть не может, — уверен Котровский. — Пожалуй, самое главное, что нужно понять девелоперу, — это загородные дома, а не бараки. В большинстве случаев люди покупают таунхаус не потому, что не могут позволить себе квартиру в Москве, а потому, что не могут позволить себе загородный дом в Подмосковье. А это совершенно разные целевые аудитории. Таунхаус для них — это не 3-этажная квартира, а загородный дом с небольшим участком. Вот в этой принципиально разной мотивации потенциальных потребителей, которую один девелопер уловил, а другой — нет, и кроется успешность или безуспешность проекта». «Продается плохо то, что плохо сделано», — резюмирует Валерий Мищенко.
Темпы продаж зависят от сегмента и концепции проекта, поддерживает коллег Константин Романов: в успешных комплексах массового рынка проходит 11-18 сделок в месяц. «Таунхаусы от 20 млн руб., конечно, продаются медленнее», — говорит он.

Оксана Самборская. Ведомости.”

http://www.vedomosti.ru/realty/news/27533691/vsemu-alternativa

«Взаимосвязь цен на недвижимость и цен на нефть является далеко не единственным фактором влияния, поскольку за последние годы в значительной мере изменилась сама воронка распределения доходов, и доходы от экспорта ресурсов все в меньшей степени доходят до распределения на уровне большинства населения,— комментирует Екатерина Орлова.»

«Курс доллара и евро демонстрирует исторические максимумы, аналитики обещают август 2008-го после окончания Олимпиады в Сочи, нефть готова дешеветь, банкиры прогнозируют повышение ставок по кредитам. В ожидании “конца света” риэлторы изо всех сил пытаются убедить покупателей в светлом будущем. А мы, наоборот, попросили участников рынка расслабиться и хотя бы раз довести ситуацию до абсурда, описав самое неблагоприятное развитие событий.

Страх первый. Девальвация

Конечно, все согласны: дальнейшая девальвация рубля скажется негативно на рынке недвижимости. Ведь для тех, кто получает доход в рублях, цены на недвижимость резко взлетят. Однако в краткосрочной перспективе прогноз скорее положительный для рынка.

“Мы получим снова падение рынка на 30-50%, остановки строек и т. д. Ничего нового, думаю, все будет как в 2008-2009 годах,— говорит Константин Попов, председатель совета директоров компании Villagio Estate.— Пока же мы наблюдаем обратную реакцию в элитном сегменте: испугавшиеся резкого падения рубля состоятельные клиенты всеми силами пытаются побыстрее от своих рублей избавиться и инвестировать их в недвижимые активы. Все-таки нестабильность банковской системы в прошлом году не раз убедила даже скептиков в том, что держать деньги в элитной недвижимости надежнее. Пусть их сложнее оттуда изъять, но из опыта кризиса 2008 года стало очевидным, что через пару лет после “депрессии” достать их все же можно без потерь, особенно если вложены они были в качественные ликвидные проекты”.

С ним согласен Александр Николаев, управляющий директор Valartis Group в России и СНГ: “Ослабление национальной валюты может привести к тому, что люди будут снимать деньги с банковских счетов и покупать недвижимость как менее рискованное вложение средств. Девальвация рубля может подтолкнуть к покупке и тех, кто планировал купить жилье, но откладывал. В большинстве своем, думаю, инвесторы будут проявлять интерес к объектам на поздних стадиях строительства, боясь, что обесценивание рубля может способствовать затягиванию проекта или его замораживанию. Увеличение покупательского спроса, если оно будет сохраняться некоторое время, может привести к росту цен на недвижимость на уровне 5-10%, в большей степени это касается эконом- и бизнес-классов”.

Гораздо более пессимистична Мария Литинецкая, генеральный директор компании “Метриум Групп”: “При худшем сценарии — дальнейшей девальвации рубля — мы однозначно увидим новый виток инфляции, рост цен (как на товары и услуги, так и на недвижимость) и общее удорожание уровня жизни. Это однозначно приведет к падению платежеспособного спроса. При подобных панических настроениях и нестабильной ситуации народ начнет экономить, откладывать покупки. Стало быть, спрос достигнет потолка. И если рубль не начнет отыгрывать свои позиции, то я думаю, во втором квартале мы увидим снижение и инвестиционной, и покупательской активности. А летом-осенью, скорее всего, начнется стагнация”.

Страх второй. После Игр

После Олимпийских игр-2014 Россия может испытать постолимпийскую депрессию, вызванную высокими издержками на проведение Игр. Такое уже случалось, к примеру, в Греции и Южной Африке.

“Масштабная стройка к Олимпиаде в Сочи, которую финансировали ведущие банки страны и крупнейшие столичные и региональные корпорации, привела к истощению денежных активов, предназначенных для жилищного строительства,— утверждает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— В связи с этим игроки финансового сектора могут на какое-то время приостановить выдачу займов на строительство объектов недвижимости — городских жилых комплексов и загородных поселков. А учитывая, что инвестиции в Сочи окупятся не ранее чем через 20-30 лет, Московскому региону может грозить дефицит новостроек и, как следствие, повышение цен на готовые объекты”.

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, рассматривает постолимпийские перспективы с иной точки зрения: “Вопрос не в постолимпийской депрессии — многие опасаются окончания Олимпийских игр лишь с той точки зрения, что не будет уже необходимости не ударить в грязь лицом. И существующий кризис в экономике уже будет более открыто признан, в частности, окончательно будет отпущен курс отечественной валюты. Однако все проблемы уже давно очевидны, остальное будет лишь констатацией общеизвестного факта и на цены резко повлиять не сможет — они уже и так корректируются. Ключевым риском является возможность ужесточения политического режима, что приведет к новой волне ликвидаций компаний малого и среднего бизнеса, а также миграции, и именно это может негативно сказаться на рынке и спровоцировать повышение цен на недвижимость”.

Страх третий. Кредиты

Возможное увеличение ставки рефинансирования Центробанка наверняка снизит платежеспособный спрос на недвижимость.

“Все будет зависеть от того, насколько увеличится ставка рефинансирования,— комментирует Александр Николаев, управляющий директор Valartis Group.— Если разница будет несущественной — до 0,3-0,4%, то ипотечные ставки сохранятся и, следовательно, рост цен едва ли превысит уровень инфляции. Если Центробанк пересмотрит ставку существенно в сторону увеличения, то стоит ожидать в ближайшем будущем увеличения стоимости ипотеки, что может привести к некоторому снижению спроса, преимущественно в экономсегменте, в связи с тем что ипотечный кредит для многих россиян является единственной возможностью приобрести жилье или улучшить жилищные условия. Для сохранения привычного спроса застройщики будут снижать цены на квартиры”.

“Это не лучшим образом обернется для рынка новостроек, где процент покупок в кредит, особенно в дешевых объектах, превышает 50%,— соглашается Константин Попов.— Менее заметно повышение ставок пройдет для сегмента вторичных квартир: здесь более 80% сделок проходят по обменным схемам, а размеры и сроки кредитования куда меньше, нежели при покупке квартир в новостройках. Для загородных проектов последствия окажутся почти ничтожными: приобретение домовладений в Подмосковье в 90% случаев происходит за собственные средства. Доля ипотечных сделок с загородными домами оценивается всего в 10%”.

А Екатерина Орлова считает, что повышение ставки не самый главный фактор снижения активности ипотечных заемщиков. “Основой для сохранения объемов ипотечных сделок являются перспективы карьерного роста (или развития бизнеса) конкретного покупателя, поскольку при их отсутствии или низких темпах любая ипотека со временем снизит уровень жизни заемщика за счет инфляции, существующей в любой стране,— утверждает она.— Именно поэтому в начале нулевых и до 2008 года ипотека активно развивалась, хотя далеко не всегда ставки были адекватными, но из прогнозов роста доходов заемщик мог рассчитывать на досрочное погашение кредита за пять-семь лет и даже не всегда придавал этому особое значение. А сейчас перспектив роста личного дохода (более высокого, чем темпы инфляции) у большинства населения нет. Именно это является первопричиной снижения активности заемщиков. И в дальнейшем все больше людей будут стараться по возможности воздержаться от ипотечных займов, даже при сохранении ставок”.

Страх четвертый. Нефть

Падение ценности нефтяных активов может привести к заморозке цен на недвижимость: при снижении стоимости барреля упадет выручка экспортеров. Как следствие, уменьшится доля средств, поступающих в государственную казну, снизится приток средств в недвижимость, что в итоге приведет к сокращению количества новостроек.

“Кратковременное снижение котировок не окажет существенного влияния на цены на жилье,— уверен Денис Попов.— Долгосрочное же сохранение низких цен на нефть может привести к изменению состояния экономики в целом, что очевидно повлияет на многие сектора, в том числе рынок недвижимости. Таким образом, спрос на недвижимость теоретически может снизиться, но не думаю, что это как-то отразится на изменении цен”.

“Взаимосвязь цен на недвижимость и цен на нефть является далеко не единственным фактором влияния, поскольку за последние годы в значительной мере изменилась сама воронка распределения доходов, и доходы от экспорта ресурсов все в меньшей степени доходят до распределения на уровне большинства населения,— комментирует Екатерина Орлова.— Россия — это не ОАЭ, и у нас, несмотря на высокие доходы от экспорта ресурсов, большая часть населения живет в нищете. Гораздо более важным фактором является ужасающая динамика развития малого и среднего бизнеса, и как раз ликвидация сотен и сотен тысяч компаний малого и среднего бизнеса влияет на падение объемов сделок и цен на жилье эконом- и бизнес-классов. А в элитном классе, наоборот, происходит рост объема сделок”.

Надо признать, что даже самые пессимистичные сценарии, которые нарисовали эксперты, не выглядят чересчур пугающими. В принципе есть одно золотое правило, позволяющее избегать потерь: в кризисные периоды лучше инвестировать только в то, что необходимо для собственного потребления, а не с целью спекуляции.

Василий Стрельников. Коммерсантъ.»

http://www.kommersant.ru/doc/2412637

«Апартаменты же изначально строятся как нежилые здания (причем такое строительство часто определено невозможностью или сложностью строительства жилого комплекса), и уже построенные здания и помещения в них перевести в жилые – в большинстве случаев невозможно, либо очень дорого – говорит Екатерина Орлова.”

“Формат апартаментов занимает сегодня серьезную долю рынка в Москве. В соответствии со статистикой компании «Метриум Групп», по итогам января 2014 года, общий объем предложения составил около 5942 единиц в 57 комплексах. Таким образом, доля апартаментов в общей структуре предложения жилья достигла 30%, что говорит о безусловной и все нарастающей популярности формата.

И все бы и дальше складывалось как нельзя более успешно как для девелоперов, так и для собственников, если бы не ряд нюансов, вносящих существенные корректировки в триумфальное шествие апартаментов. Нюансы эти, препятствующие развитию формата, лежат в правовом поле. Urbanus.ru обратился к экспертам в юридической области, чтобы разобраться, какие сложности поджидают как застройщиков, так и собственников апартаментов, и можно ли их обойти в рамках действующего законодательства? Иными словами, можно ли безопасно пройти по тем минным полям, которые в настоящий момент представляют собой апартаменты с точки зрения юриспруденции и действующего законодательства.

Один из факторов, меняющих текущие правила игры, был озвучен главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым в рамках дискуссии «Большая московская эпидемия апартаментов», о чем Urbanus.ru уже писал в статье «Был ли ошибкой формат апартаментов?».

Город столкнулся с проблемой нарастающей нехватки социальной инфраструктуры, и катализатором процесса явился тот самый апартаментный бум прошлого года. В свою очередь, правительство города было вынуждено отреагировать на рост социальной напряженности, поэтому во избежание дальнейших конфликтов им была выбрана предельно четкая позиция: социальная инфраструктура должна быть построена как для жилых, так и для нежилых помещений, коими юридически и являются апартаменты. И тут возникает интересный вопрос:
За чей счет банкет?

По словам Сергея Кузнецова, в проектах, где уже выдано разрешение на строительство, вопрос создания социальной инфраструктуры город возьмет на себя. А вот в новых апартаментных проектах жителей будут обеспечивать школами, детскими садами и прочей необходимой социальной инфраструктурой сами застройщики. Причем в объеме, соответствующем всем нормам жилья.

Что это означает для конечного потребителя? Введение норм по строительству социальной инфраструктуры, безусловно, увеличит себестоимость проектов с апартаментами. Подобные объекты никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Застройщикам не останется ничего иного, кроме как переложить все свои затраты на плечи покупателей. Однако давайте все-таки учитывать важный фактор – существуют границы покупательской возможности. Если апартаменты лишатся одного из своих главных преимуществ – более низкой цены – и сравняются по стоимости с квартирами, то данный формат станет непривлекательным для покупателей, потому что при прочих равных у него остается один немаловажный недостаток: отсутствие постоянной регистрации.
«В этой ситуации данному сегменту будет крайне тяжело конкурировать с рынком жилья», – высказывает свои сомнения относительно будущего формата апартаментов Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Что же касается затрат на строительство социальной инфраструктуры, которые город взял на себя, то, по мнению все той же Марии Литинецкой, «с одной стороны, может показаться, что девелоперам, которые до сего момента получили разрешение на строительство, невероятно повезло – за них социалку построит город и всем будет хорошо (и жителям, и застройщику, который, конечно же, сэкономит). Но, с другой стороны, давайте рассуждать здраво. Вряд ли город захочет взять эти затраты на себя. Чиновники так или иначе найдут возможность переложить их на плечи девелоперов. Например, если по первой очереди разрешение было выдано, то «накрутить» социалку вам смогут, когда вы придете за разрешением по следующим очередям».

Из нежилья – в жилье! Есть ли выход?

Впрочем, взаимоотношения города с девелоперами – это одно. А что делать конечному собственнику, который, не разобравшись до конца во всех хитросплетениях формата апартаментов, уже поселился в нежилом помещении с семьей и детишками? Разумеется, ему потребуются все блага социальной инфраструктуры.
Согласно требованиям Жилищного кодекса №188-ФЗ, перевод из нежилого помещения возможен, только если помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или есть возможность обеспечить такое соответствие, а также с обязательным учетом действующего градостроительного законодательства (пункты 4 и 1 статьи 22 главы 3 ЖК РФ).
«Перевести апартаменты – нежилое помещение – в класс жилых помещений можно через суд и в обычном порядке», – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». «Если в переводе было отказано, необходимо выяснить, на каком основании. Так, существует Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”, в котором указаны санитарные и строительные нормы и правила, которым должно соответствовать жилое помещение.

Если помещение не соответствует установленным регламентам и возможности исправить эти недочеты нет, то, скорее всего, признать такое помещение жилым не получится и в судебном порядке. Другое дело, что можно оспорить само несоответствие таким нормам, но в таком случае суд может встать на сторону собственника только после проведения судебно-строительной экспертизы».
В свою очередь, Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, заостряет внимание на первом пункте данного постановления: «Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории». «Перечень требований достаточно объемный», – говорит Екатерина Орлова. – «Перевод помещений из нежилого в жилое распространен в жилых многоквартирных домах, однако в этом случае необходимо лишь обосновать пригодность именно помещения, что сделать зачастую гораздо проще – но сам дом уже является жилым многоквартирным домом. Апартаменты же изначально строятся как нежилые здания (причем такое строительство часто определено невозможностью или сложностью строительства жилого комплекса), и уже построенные здания и помещения в них перевести в жилые – в большинстве случаев невозможно, либо очень дорого».

Адвокат Олег Сухов также связывает основную сложность при переводе апартаментов в класс жилья с местом расположения здания, апартаментов внутри здании, а также техническими и гигиеническими характеристиками, как конкретного помещения, так и здания в целом.

Лучше всего дело обстоит как раз с техническими характеристиками, утверждает Олег Сухов: «Апартаменты, как правило, соответствуют всем нормам, связанным с оборудованием инженерными системами: электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением».

Проблемы возникают с расположением комнат. «Возможности при проектировании апартаментов более широкие, не регламентируется инсоляция, количество озеленения и дворовой территории на душу населении, да и вообще социальные нормы обеспечения. Состав проекта определяется компетенцией заказчика и его техническим заданием, а с правовой точки зрения регулируются только паркинги, и то в ряде случаев не до конца понятно, какими именно нормами: гостиничными или жилыми», – объясняет ситуацию архитектор Павел Андреев.

В то же время, при переводе нежилого помещение в разряд жилья, «в соответствии с п. 24 означенного выше в статье постановления, размещение над комнатами уборной, ванной и кухни не допускается, то есть важным фактором является расположение помещений на этажах выше. Аналогичные требования указаны и в СанПиН 2.1.2.2.645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.07.2010 № 64. Более того, в силу ч. 3 ст. 22 ЖК РФ над жилыми помещениями вообще не могут располагаться нежилые», – комментирует адвокат. Таким образом, свобода от ограничений не проходит бесследно, и может стать серьезным ограничением при переводе апартаментов в разряд жилья.
Следующее препятствие – апартаменты нечасто полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Так, в силу п. 5 все того же Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, жилым помещением может быть только жилой дом, квартира, расположенная в многоквартирном доме либо комната в такой квартире. Таким образом, перевод апартаментов в категорию жилых помещений затруднителен еще и тем, что потребуется признание жилым самого здания, в котором расположены апартаменты, так как без этого невозможно изменение статуса отдельного помещения, расположенного в этом здании.
И, наконец, не менее важным условием является и расположение здания, так как, «в соответствии с разделом IIСанПиН 2.1.2.2.645-10, жилые здания должны находиться на предназначенных для этого земельных участках», – подводит итог Олег Сухов.

Куда же идти, если собственники апартаментов все же приняли для себя решение побороться за перевод помещения из нежилого в жилое? Ответ таков: данный вопрос относится к полномочиям органов местного самоуправления, а именно – департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. «В суд следует обращаться в случае отказа, но сразу стоит оговориться, что положительной практики по таким вопросам в настоящее время нет, и вряд ли она появится», – делится неутешительным прогнозом Олег Сухов. Его пессимизм поддерживает и Мария Литинецкая: «Даже если собственнику каким-то образом удалось сделать это через суд, то перевод не является основанием для того, чтобы требовать от города создания инфраструктуры».

Если все-таки…

Но будем оптимистами и поборемся за свои права! Предположим, несмотря на все сложности, возникающие при переводе нежилого помещения в жилое, нам удалось это осуществить! «Сразу после перевода апартаментов в статус жилой недвижимости добиться строительства социальной инфраструктуры в судебном порядке очень тяжело. Дело в том, что строительство любых объектов в черте города ведется в соответствии с градостроительным планом.

В связи с этим необходимо требовать изменение именно градостроительного плана застройки района. Скорректировать градостроительный план можно как в судебном порядке, так и во внесудебном. До суда можно выдвинуть аргументированные предложения по изменению градостроительного плана и/или провести публичные слушанья по этому вопросу. Лучше всего сначала добиваться корректировки плана застройки во внесудебном порядке, а если будет получен отказ, то можно попытаться сделать это в судебном порядке, оспорив соответствующее решение госоргана», – считает Софья Лебедева.

Так, став на место собственника апартаментов, поселившегося в них с детьми и желающего получить возможность создания недостающей социальной инфраструктуры, мы возвращаемся в начало истории – к словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, озвучившего позицию города.
Самое интересное

А самое интересное – это будущее. Будущее апартаментов на данный момент предопределено «введением новых норм, что, конечно, не «убьет» формат, но сильно ограничит его развитие. И мы уже не будем видеть такого строительного бума и выхода большого количества новых проектов», – берется предположить Мария Литинецкая.

При благоприятном раскладе возможна, действительно, трансформация апартаментов в арендное жилье, о чем мы писали в статье «Был ли ошибкой формат апартаментов?».

Но главный вопрос – каково будущее доступного и комфортного жилья? Ведь именно доступность и комфортность являются основой успеха апартаментов. Собственники нежилых помещений всеми силами пытаются получить за сравнительно невысокую цену доступ к социальным благам в виде удобной (в том числе транспортной) инфраструктуры, а также близким от дома (все же не из Подмосковья ехать) рабочим местам. При этом в новых квартирах можно отпустить свою фантазию в отношении планировки и располагать тот же санузел не только в строго отведенном для этого, единственно возможном месте.

В случае с апартаментами минные поля – в той системе, которая не предполагает ни доступного, ни комфортного жилья в городе с развитой социальной инфраструктурой. Это невозможно в рамках действующих законодательств, нормативов и юридической практики. Так и получается, что жилье есть, но оно либо дорогое, либо некомфортное. Либо – не жилье вовсе, а апартаменты. Так что главный совет, который можно дать будущим собственникам апартаментов, заключен во фразе Михаила Жванецкого из известной миниатюры: «Выбирай, но осторожно, но выбирай!».

Ольга Чудинова. Urbanus.ru»

http://urbanus.ru/read/rgroup_sovety-jurista/minnye-polja-apartamentov/

“Подобные активы — под девелоперские проекты — предлагаются по сниженной цене, отмечает Екатерина Орлова: «благодаря» ужесточению госрегулирования земельного рынка землевладельцы спешат избавиться от участков.”

“Доля индивидуальных домов в загородном предложении 2013 г. сократилась до 12%, зато прибавили участки без подряда (до 62%) и малоэтажные дома (до 18%), подсчитали аналитики Villagio Estate. Эта тенденция сохранится и в 2014 г., считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Смена курса

Маркетолог Villagio Estate Антон Гололобов говорит, что хорошие коттеджи на рынке почти распроданы, а новых не строят. Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, связывает уменьшение «коттеджной доли» не столько с продажами, сколько с реконцепцией проектов. Поселки делят и продают очередями, заменяя, где возможно, индивидуальные дома на апартаменты или участки.

Диверсификация позволяет расширить целевую аудиторию, объясняет Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. Там, где еще год назад можно было купить только коттедж или заказать подряд на строительство определенного дома, сейчас предлагаются дуплексы и участки без подряда. «Девелоперу мультиформатная застройка выгоднее с точки зрения использования земли, а покупатель получает разнообразное предложение», — говорит Картавцева.

Квартиры в малоэтажных домах — востребованный, экономически обоснованный и потому тиражируемый выбор для владельцев даже весьма интересных земель, утверждают аналитики Vesco Consulting. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость», если и ожидает ближе к сезону (март — апрель) информацию о новинках загородной недвижимости, то в формате «малоэтажных домов»: «Коттеджная застройка сейчас, к сожалению, мало кому интересна».

Например, «Вектор инвестментс» выкупил долю партнера в «Пятницких кварталах» (среднеэтажная застройка в Красногорском районе) и будет достраивать их самостоятельно. MR Group в «Новом Ступине» отдает все большее предпочтение квартирной застройке перед коттеджной.

Аверьянов говорит, что в последние 2-3 года крупные земельные наделы покупают или новички на загородном рынке, или опытные девелоперы исключительно под малоэтажную застройку, реже — под таунхаусы внутри действующего поселка с подведенными сетями и жилыми домами. Подобные активы — под девелоперские проекты — предлагаются по сниженной цене, отмечает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development: «благодаря» ужесточению госрегулирования земельного рынка землевладельцы спешат избавиться от участков.

Элитная недостаточность

Сейчас загородное предложение насчитывает, по данным Vesco Consulting, более 850 проектов (почти 77 000 домовладений), 70% в нем — участки без подряда (УБП). В среднем на каждого платежеспособного покупателя приходится 2,2 коттеджа и столько же УБП, т. е. оба эти сегмента насыщены. У таунхаусов и апартаментов в малоэтажных комплексах еще есть потенциал: их индекс насыщения — 1,1 и 1,3 соответственно. По данным аналитиков Vesco, год от года после кризиса таунхаусы становятся меньше и дешевле. Эксперты ОПИН отмечают, что спрос в сегменте снизился — этот формат разочаровал инвесторов.

В 2013 г. появилось 108 новых проектов разных классов (на 35% меньше показателей 2012 г., данные ОПИН), но ни одного элитного. 80% нового предложения — экономкласс.

«Эпоха элитных коттеджей прошла, строить их в 30-километровой зоне от МКАД невыгодно для девелопера», — констатирует Картавцева. При средней цене коттеджа $0,7-1 млн девелопер получит выручку в среднем $4 млн в месяц. Для малоэтажного проекта этот показатель составит около $7 млн при средней цене квартиры $135 000 и 50 продажах в месяц, рассчитывает Картавцева. ОПИН к началу 2014 г. распродала 94% своих загородных объектов и намерена сосредоточиться на проектах мало- и среднеэтажной застройки в пригородах.

«В этом году мы ожидаем появления не более четырех элитных поселков, один из которых выйдет под брендом Villagio Estate», — обещает Гололобов. По его подсчетам, при существующих темпах продаж компании хватит товара на 1,5 года: осталось около 300 домов, что сопоставимо с годовым объемом реализации на всем подмосковном рынке элитной недвижимости (420 домовладений в среднем по 96,3 млн руб. каждое).

Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank, считает, что существующего элитного предложения достаточно на два года. Аналитики Vesco Consulting уверены, что на восемь лет вперед.

Впрочем, оговариваются эксперты, не все объекты качественные, нет интересных с точки зрения архитектуры и концепции проектов. «Сейчас 5-6 проектов делают большую часть продаж», — отмечает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга Blackwood. «Новых домов, которые бы пользовались спросом, будет мало, покупателю придется ориентироваться на вторичный рынок», — прогнозирует Гололобов.

Элитное предложение становится демократичнее по размерам и цене. По словам Ржавской, участки до 15 соток и дома площадью 300 кв. м в хорошем месте и с хорошей концепцией стали «вполне себе элитным предложением». Линейку предложения дополняют «премиальные таунхаусы».

Более половины сделок в дорогом сегменте — в бюджете $1-2 млн, средняя цена — $2,25 млн ($4580 за 1 кв. м), оценивает Blackwood.

«Специальные предложения», т. е. скидки, стали традиционными. «Размер скидки прямо пропорционален динамике продаж загородной недвижимости», — отмечают аналитики ОПИН.

По данным Blackwood, в 2013 г. было продано 381 элитное домовладение (74% — коттеджи, 19% — сблокированное жилье, 7% — УБП). 25 докризисных поселков завершили продажи, но в 121, вышедшем на рынок до 2008 г., девелоперы по-прежнему ищут покупателей, — отмечают аналитики ОПИН.

Впрочем, отмечает Яхонтов, «у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой». По данным аналитического центра ОПИН, в 2013 г. загородное жилье дешевело не за счет выхода новых «котлованных» проектов, но за счет скидок, которые доходят до 40%.

Елена Никитина. Ведомости.»

http://www.vedomosti.ru/realty/news/23226961/menshe-kottedzhej-bolshe-kvartir?full#cut