Urbanus.ru: “Минные поля апартаментов”
«Апартаменты же изначально строятся как нежилые здания (причем такое строительство часто определено невозможностью или сложностью строительства жилого комплекса), и уже построенные здания и помещения в них перевести в жилые – в большинстве случаев невозможно, либо очень дорого – говорит Екатерина Орлова.”
“Формат апартаментов занимает сегодня серьезную долю рынка в Москве. В соответствии со статистикой компании «Метриум Групп», по итогам января 2014 года, общий объем предложения составил около 5942 единиц в 57 комплексах. Таким образом, доля апартаментов в общей структуре предложения жилья достигла 30%, что говорит о безусловной и все нарастающей популярности формата.
И все бы и дальше складывалось как нельзя более успешно как для девелоперов, так и для собственников, если бы не ряд нюансов, вносящих существенные корректировки в триумфальное шествие апартаментов. Нюансы эти, препятствующие развитию формата, лежат в правовом поле. Urbanus.ru обратился к экспертам в юридической области, чтобы разобраться, какие сложности поджидают как застройщиков, так и собственников апартаментов, и можно ли их обойти в рамках действующего законодательства? Иными словами, можно ли безопасно пройти по тем минным полям, которые в настоящий момент представляют собой апартаменты с точки зрения юриспруденции и действующего законодательства.
Один из факторов, меняющих текущие правила игры, был озвучен главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым в рамках дискуссии «Большая московская эпидемия апартаментов», о чем Urbanus.ru уже писал в статье «Был ли ошибкой формат апартаментов?».
Город столкнулся с проблемой нарастающей нехватки социальной инфраструктуры, и катализатором процесса явился тот самый апартаментный бум прошлого года. В свою очередь, правительство города было вынуждено отреагировать на рост социальной напряженности, поэтому во избежание дальнейших конфликтов им была выбрана предельно четкая позиция: социальная инфраструктура должна быть построена как для жилых, так и для нежилых помещений, коими юридически и являются апартаменты. И тут возникает интересный вопрос:
За чей счет банкет?
По словам Сергея Кузнецова, в проектах, где уже выдано разрешение на строительство, вопрос создания социальной инфраструктуры город возьмет на себя. А вот в новых апартаментных проектах жителей будут обеспечивать школами, детскими садами и прочей необходимой социальной инфраструктурой сами застройщики. Причем в объеме, соответствующем всем нормам жилья.
Что это означает для конечного потребителя? Введение норм по строительству социальной инфраструктуры, безусловно, увеличит себестоимость проектов с апартаментами. Подобные объекты никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Застройщикам не останется ничего иного, кроме как переложить все свои затраты на плечи покупателей. Однако давайте все-таки учитывать важный фактор – существуют границы покупательской возможности. Если апартаменты лишатся одного из своих главных преимуществ – более низкой цены – и сравняются по стоимости с квартирами, то данный формат станет непривлекательным для покупателей, потому что при прочих равных у него остается один немаловажный недостаток: отсутствие постоянной регистрации.
«В этой ситуации данному сегменту будет крайне тяжело конкурировать с рынком жилья», – высказывает свои сомнения относительно будущего формата апартаментов Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Что же касается затрат на строительство социальной инфраструктуры, которые город взял на себя, то, по мнению все той же Марии Литинецкой, «с одной стороны, может показаться, что девелоперам, которые до сего момента получили разрешение на строительство, невероятно повезло – за них социалку построит город и всем будет хорошо (и жителям, и застройщику, который, конечно же, сэкономит). Но, с другой стороны, давайте рассуждать здраво. Вряд ли город захочет взять эти затраты на себя. Чиновники так или иначе найдут возможность переложить их на плечи девелоперов. Например, если по первой очереди разрешение было выдано, то «накрутить» социалку вам смогут, когда вы придете за разрешением по следующим очередям».
Из нежилья – в жилье! Есть ли выход?
Впрочем, взаимоотношения города с девелоперами – это одно. А что делать конечному собственнику, который, не разобравшись до конца во всех хитросплетениях формата апартаментов, уже поселился в нежилом помещении с семьей и детишками? Разумеется, ему потребуются все блага социальной инфраструктуры.
Согласно требованиям Жилищного кодекса №188-ФЗ, перевод из нежилого помещения возможен, только если помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или есть возможность обеспечить такое соответствие, а также с обязательным учетом действующего градостроительного законодательства (пункты 4 и 1 статьи 22 главы 3 ЖК РФ).
«Перевести апартаменты – нежилое помещение – в класс жилых помещений можно через суд и в обычном порядке», – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». «Если в переводе было отказано, необходимо выяснить, на каком основании. Так, существует Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”, в котором указаны санитарные и строительные нормы и правила, которым должно соответствовать жилое помещение.
Если помещение не соответствует установленным регламентам и возможности исправить эти недочеты нет, то, скорее всего, признать такое помещение жилым не получится и в судебном порядке. Другое дело, что можно оспорить само несоответствие таким нормам, но в таком случае суд может встать на сторону собственника только после проведения судебно-строительной экспертизы».
В свою очередь, Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, заостряет внимание на первом пункте данного постановления: «Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории». «Перечень требований достаточно объемный», – говорит Екатерина Орлова. – «Перевод помещений из нежилого в жилое распространен в жилых многоквартирных домах, однако в этом случае необходимо лишь обосновать пригодность именно помещения, что сделать зачастую гораздо проще – но сам дом уже является жилым многоквартирным домом. Апартаменты же изначально строятся как нежилые здания (причем такое строительство часто определено невозможностью или сложностью строительства жилого комплекса), и уже построенные здания и помещения в них перевести в жилые – в большинстве случаев невозможно, либо очень дорого».
Адвокат Олег Сухов также связывает основную сложность при переводе апартаментов в класс жилья с местом расположения здания, апартаментов внутри здании, а также техническими и гигиеническими характеристиками, как конкретного помещения, так и здания в целом.
Лучше всего дело обстоит как раз с техническими характеристиками, утверждает Олег Сухов: «Апартаменты, как правило, соответствуют всем нормам, связанным с оборудованием инженерными системами: электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением».
Проблемы возникают с расположением комнат. «Возможности при проектировании апартаментов более широкие, не регламентируется инсоляция, количество озеленения и дворовой территории на душу населении, да и вообще социальные нормы обеспечения. Состав проекта определяется компетенцией заказчика и его техническим заданием, а с правовой точки зрения регулируются только паркинги, и то в ряде случаев не до конца понятно, какими именно нормами: гостиничными или жилыми», – объясняет ситуацию архитектор Павел Андреев.
В то же время, при переводе нежилого помещение в разряд жилья, «в соответствии с п. 24 означенного выше в статье постановления, размещение над комнатами уборной, ванной и кухни не допускается, то есть важным фактором является расположение помещений на этажах выше. Аналогичные требования указаны и в СанПиН 2.1.2.2.645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.07.2010 № 64. Более того, в силу ч. 3 ст. 22 ЖК РФ над жилыми помещениями вообще не могут располагаться нежилые», – комментирует адвокат. Таким образом, свобода от ограничений не проходит бесследно, и может стать серьезным ограничением при переводе апартаментов в разряд жилья.
Следующее препятствие – апартаменты нечасто полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Так, в силу п. 5 все того же Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, жилым помещением может быть только жилой дом, квартира, расположенная в многоквартирном доме либо комната в такой квартире. Таким образом, перевод апартаментов в категорию жилых помещений затруднителен еще и тем, что потребуется признание жилым самого здания, в котором расположены апартаменты, так как без этого невозможно изменение статуса отдельного помещения, расположенного в этом здании.
И, наконец, не менее важным условием является и расположение здания, так как, «в соответствии с разделом IIСанПиН 2.1.2.2.645-10, жилые здания должны находиться на предназначенных для этого земельных участках», – подводит итог Олег Сухов.
Куда же идти, если собственники апартаментов все же приняли для себя решение побороться за перевод помещения из нежилого в жилое? Ответ таков: данный вопрос относится к полномочиям органов местного самоуправления, а именно – департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. «В суд следует обращаться в случае отказа, но сразу стоит оговориться, что положительной практики по таким вопросам в настоящее время нет, и вряд ли она появится», – делится неутешительным прогнозом Олег Сухов. Его пессимизм поддерживает и Мария Литинецкая: «Даже если собственнику каким-то образом удалось сделать это через суд, то перевод не является основанием для того, чтобы требовать от города создания инфраструктуры».
Если все-таки…
Но будем оптимистами и поборемся за свои права! Предположим, несмотря на все сложности, возникающие при переводе нежилого помещения в жилое, нам удалось это осуществить! «Сразу после перевода апартаментов в статус жилой недвижимости добиться строительства социальной инфраструктуры в судебном порядке очень тяжело. Дело в том, что строительство любых объектов в черте города ведется в соответствии с градостроительным планом.
В связи с этим необходимо требовать изменение именно градостроительного плана застройки района. Скорректировать градостроительный план можно как в судебном порядке, так и во внесудебном. До суда можно выдвинуть аргументированные предложения по изменению градостроительного плана и/или провести публичные слушанья по этому вопросу. Лучше всего сначала добиваться корректировки плана застройки во внесудебном порядке, а если будет получен отказ, то можно попытаться сделать это в судебном порядке, оспорив соответствующее решение госоргана», – считает Софья Лебедева.
Так, став на место собственника апартаментов, поселившегося в них с детьми и желающего получить возможность создания недостающей социальной инфраструктуры, мы возвращаемся в начало истории – к словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, озвучившего позицию города.
Самое интересное
А самое интересное – это будущее. Будущее апартаментов на данный момент предопределено «введением новых норм, что, конечно, не «убьет» формат, но сильно ограничит его развитие. И мы уже не будем видеть такого строительного бума и выхода большого количества новых проектов», – берется предположить Мария Литинецкая.
При благоприятном раскладе возможна, действительно, трансформация апартаментов в арендное жилье, о чем мы писали в статье «Был ли ошибкой формат апартаментов?».
Но главный вопрос – каково будущее доступного и комфортного жилья? Ведь именно доступность и комфортность являются основой успеха апартаментов. Собственники нежилых помещений всеми силами пытаются получить за сравнительно невысокую цену доступ к социальным благам в виде удобной (в том числе транспортной) инфраструктуры, а также близким от дома (все же не из Подмосковья ехать) рабочим местам. При этом в новых квартирах можно отпустить свою фантазию в отношении планировки и располагать тот же санузел не только в строго отведенном для этого, единственно возможном месте.
В случае с апартаментами минные поля – в той системе, которая не предполагает ни доступного, ни комфортного жилья в городе с развитой социальной инфраструктурой. Это невозможно в рамках действующих законодательств, нормативов и юридической практики. Так и получается, что жилье есть, но оно либо дорогое, либо некомфортное. Либо – не жилье вовсе, а апартаменты. Так что главный совет, который можно дать будущим собственникам апартаментов, заключен во фразе Михаила Жванецкого из известной миниатюры: «Выбирай, но осторожно, но выбирай!».
Ольга Чудинова. Urbanus.ru»
http://urbanus.ru/read/rgroup_sovety-jurista/minnye-polja-apartamentov/