«Саморегулирование & Бизнес»: “Медленное законотворчество & дешевый газ на пути энергоэффективности”
“По мнению Екатерины Орловой, Orlova Consulting & Development, спрос на технологии, повышающие энергоффективность зданий, в значительной степени зависит от сегмента недвижимости и, соответственно, от типа энергопотребления в ней — строится ли здание для собственного использования или для сторонних покупателей (арендаторов).”
“Основными препятствиями на пути внедрения в российское строительство энергоэффективных технологий являются неприспособленное к ним законодательство и дешевые энергоресурсы.
В новые времена речь о снижении энергоемкости во всех секторах российского хозяйства впервые зашла еще в 1995 году, когда Президент Российской Федерации своим Указом от 7 мая 1995 года № 472 утвердил основные положении энергосберегающей политики. В январе 1998 года к этому указу добавился еще один документ — утвержденная Правительством РФ Федеральная целевая программа «Энергосбережение России».
Однако мер, предпринятых государством в 1998–2005 годах в соответствии с Федеральной целевой программой «Энергосбережение России», оказалось недостаточно для того, чтобы остановить внеплановый (постдефолтный) рост спроса на энергию и мощность. В 2007 году Минэнерго было вынуждено констатировать: около 35 % энергии в России теряется.
В конце 2009 года был принят Закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (261-ФЗ). С изменениями и дополнениями он остается основополагающим для решения всех «энергетических» вопросов.
«Не для себя строим»
По мнению Екатерины Орловой, директора компании Orlova Consulting & Development, спрос на технологии, повышающие энергоффективность зданий, в значительной степени зависит от сегмента недвижимости и, соответственно, от типа энергопотребления в ней — строится ли здание для собственного использования или для сторонних покупателей (арендаторов).
С экономической точки зрения энергоэффективные технологии наиболее актуальны при строительстве объектов для собственного использования — прежде всего, в сегментах коммерческой и загородной недвижимости. По оценке Е. Орловой, новые технологии энергоэффективности чаще всего используются в офисах, изначально застраиваемых компаниями для собственных нужд (не для последующей сдачи в аренду), а также при постройке частных загородных домов. Впрочем, признает эксперт, спрос на энергоэффективные технологии в загородном сегменте несколько затруднен самим принципом энергоэффективности. Этот принцип вступает в противоречие с естественным желанием повысить в загородных домах циркуляцию свежего воздуха. Не случайно самыми востребованными в российском загородном строительстве остаются естественные материалы, позволяющие дому «дышать» — дерево и кирпич. И многие покупатели готовы даже переплачивать за прогревание дополнительных потоков свежего воздуха в своих загородных домах.
В отличие от объектов «для себя», объекты для последующей перепродажи — как коммерческие, так и жилые (и городские, и загородные) — более сложны для распространения энергоэффективных технологий, так как девелопер руководствуется только прибылью от продажи, а не дальнейшей стоимостью эксплуатации. А применение энергоэффективных технологий однозначно делает строение дороже (об этом см. ниже).
Наконец, спрос на энергоэффективные технологии вообще не развит со стороны потребителей массового жилья. Привитая десятилетиями культура пользования «государственной» собственностью до сих пор позволяет многим жильцам вообще не платить за эксплуатацию. «Говорить об активном спросе на энергоэффективность на фоне многомиллионых долгов жителей многоквартирных домов и коттеджных поселков перед управляющими компаниями пока не актуально», — продолжает Орлова. А к ментальной готовности не платить добавляются еще две проблемы, мешающие распространению энергоэффективных технологий: во‑первых, это необходимость изменений во всей инженерной системе (это особенно актуально для уже существующих строений), а, во‑вторых, тот факт, что многие российские потребители любят поступающий естественным путем, а не через системы кондиционирования, воздух (даже в мороз в России часть людей спит с открытыми окнами). «Энергоэффективные технологии в данном случае не могут быть востребованы», — резюмирует Е. Орлова.
Они еще и дороже
Разумеется, не способствует популярности строительных инноваций и тот факт, что они делают готовый объект значительно дороже. Так, по оценке Владимира Полуяна, руководителя программы «ЭкоКоммерческое строительство» концерна Bayer в России, все зависит от требований заказчика, но, например, в жилищном строительстве подорожание в результате использования инноваций составляет, в среднем, около 6 % от стоимости проекта.
В свою очередь, Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга компании East Real, оценивает такое подорожание для коммерческих объектов, в среднем, в 5–10 %.
Константин Соколов, координатор рабочей группы SimbioCity (специализируется на продвижении в Россию шведских материалов и технологий green-девелопмента) вынужден признать: «Эффект для девелоперов есть: реализация проектов устойчивого развития в девелопменте существенно увеличивает стоимость недвижимости. Но в связи с этим могут быть и проблемы: социальная доступность объектов такого рода для населения снижается». (Устойчивое развитие в девелопменте — сбалансированное сочетание экологических, социальных и экономических аспектов — прим. автора).
Безусловно, при таком строительстве возникает немалая экономия при последующей эксплуатации объектов. По общему мнению экспертов, на Западе она достигает 40 %, что, в свою очередь, обеспечивает окупаемость инновационных проектов в течение 5–7 лет. Владимир Полуян даже уверен, что в случае использования энергоэффективных материалов и технологий в массовом строительстве вопрос удорожания будет нивелирован объемами построенного жилья. Но в целом эксперты пока вынуждены признать, что об экономии при эксплуатации в России пока никто не думает, особенно покупатели жилья (а именно оно сейчас является доминирующим девелоперским товаром). Кроме того, 85–90 % продаваемого в России жилья — это т. н. «масс-маркет» (эконом- и комфорт-класс), и понятно, что для его приобретателей, 25 % которых в 2013 году были ипотечными заемщиками, лишние 6–7 % к цене квартиры — неприемлемая нагрузка.
Директор по энергоэффективности группы компаний «Городской центр экспертиз» Василий Тарасовский добавляет: «Возьмем простого обывателя — потребителя энергоресурсов. Почему все владельцы квартир не кинулись заниматься энергосбережением? Потому что энергосберегающее оборудование достаточно дорогое. Обыватель не может сделать у себя в квартире ничего особенного. Вот лампочки могли бы поменять, но они дорогие. Например, обычная энергосберегающая лампочка стоит примерно в 10 раз дороже, чем обычная, а светодиодная — в сотни. Конечно, есть заверения, что они будут работать дольше, но в этом потребителя еще нужно убедить. Кроме того, ни утеплять стены, ни ставить теплорегулятор на батарею отопления в отдельно взятой квартире нет смысла, так как при стояковой системе учесть эффект от этого не возможно. Так что нужно полностью переделывать систему теплоснабжения. И все это связано с некими затратами, поэтому массово это не идет, тем более что пропаганды нет. Государство в этом плане как будто успокоилось».
Законотворчество отстает
Рабочая группа SimbioCity, по словам Константина Соколова, в последние несколько лет «широко представляла» властям городов-миллионников свою концепцию энергоэффективного строительства. «Результаты разрозненные, но, как мы заметили, нормативная база и целый ряд практических моментов российского строительства препятствуют тому, чтобы такие концепции эффективно внедрялись», — резюмирует эксперт.
Что касается возможного госзаказа, оценивает Соколов, то в его системе установился чрезвычайно сложный механизм принятия решений; это достаточно коррумпированная область, и есть целый ряд нормативных ограничений, которые мешают энергоэффективным проектам. Например, если девелопер, работающий по госзаказу, захочет использовать в своем проекте систему рекуперации воздуха или какие-то иные энергосберегающие системы, то при прохождении строительной экспертизы сразу же столкнется с тем, что российские эксперты требуют соответствия проектируемой подсоединенной мощности нормативам СНиП. Если же «продвинутый» девелопер заявит, что ему нужно меньше, то эксперты, вместо того чтобы радоваться, скорее всего, не примут такой проект.« У нас пока не заложен механизм того, что девелопер может захотеть уменьшить номинальную подсоединяемую мощность, даже если он продемонстрирует проект», — сетует Соколов. Т.е., если Европа такое приветствует, более того — прописывает ежегодные нормы снижения потребляемой мощности, то Россия (во всяком случае, в системе госзаказа) изначально не дает для экономии никаких возможностей.
Вторая проблема работы с госзаказами — жесткие и зачастую косные правила их финансирования. «Очень часто даже в небедных регионах, для того чтобы они за счет собственных средств могли начать финансирование проектов такого рода, нужно действовать по определенной методике. Для того чтобы привлечь деньги специализированных иностранных фондов или банков реконструкции и развития, которые финансируют такого рода программы, мы должны представить финансовому комитету региона отчет авторитетной аудиторской компании о том, что инновационный строительный проект окупаем. Уже этот первый этап — оплата работ аудиторов и анализ проекта — подготовки его к стадии, когда он будет приемлем, — чреват конфликтами», — объясняет координатор российской группы SimbioCity.
Кроме того, как это ни печально, единственный регион в нашей стране, который имеет собственный финансовый рейтинг (и может самостоятельно общаться с кредиторами) — это Москва. Все остальные регионы всегда должны подключать к своим инвестиционным проектам ВЭБ или другие уполномоченные государством финансовые институты. Вовлечение таких структур в строительные проекты — тем более такие, выгода от которых четко неизмерима и носит потенциальный характер — еще больше усложняет и без того сложные процессы по получению региональной бюджетной поддержки. Но, как бы там ни было, а в бедных регионах вложений в энергоэффективное строительство без государственной поддержки вообще быть не может.
Законодательные казусы порой приобретают явно неадекватные формы. Так, генеральный директор компании «ПетроТеплоПрибор», директор СРО НП «Инженерные системы — проект» Роман Крумер приводит пример: «Вы проводите энергосберегающие мероприятия, а потом вам могут выставить штраф за недобор ресурсов — этому есть много примеров».
Не выстроена в стране и система налоговых льгот или, например, кредитных компенсаций для тех, кто вложился в энергосбережение. Роман Крумер приводит еще один пример: «Провели энергосберегающие мероприятия, затратили средства, возможно, взяли кредит или заключили энергосервисный договор. Начали экономить энергоресурсы. Затраченные средства надо возвращать, а энерготарифы выросли, и если в натуральном выражении стали потреблять энергоресурсов меньше, то денег на их оплату стали тратить больше. Откуда брать средства — из прибыли?».
И еще одна до сих пор не решенная проблема: энергосбережение у потребителя невыгодно энергоснабжающим предприятиям, так как уменьшает их доходы. Ведь новые потребители, претендующие на освободившиеся мощности, появляются далеко не всегда.
Заблудившиеся СНиПы
Жесткая привязка к старым СНиПам культивируется не только при строительстве по госзаказу, но и в частном девелопменте — тем более, что строительная экспертиза в большинстве случаев остается государственной.
Алексей Леплявкин, генеральный директор компании Profit, рассказывает о проблеме, имеющей отношение к строительному нормотворчеству. «Я занимаюсь продвижением различных энергоэффективных технологий, в частности, таких как тепловые насосы, солнечные батареи, квартирные технологии, — говорит он. — Отмечу несоответствие действующих российских строительных норм тем технологиям, которые на данный момент предлагает западный рынок. Некоторые такие технологии в принципе очень трудно согласовать, потому что наши строительные нормы были разработаны раньше, чем эти технологии появились на свет. Очень важный момент — то, что нормативная база, которая есть у нас сейчас, редко позволяет использовать все преимущества технологий, которые могли бы снизить эксплуатационные затраты». Т.е. западные разработчики и были бы рады поставить свое оборудование, но Россия не готова его принять.
Проклятие дешевой энергии
Наконец, еще одна и, возможно, главная помеха для развития в России энергоэффективного строительства — дешевизна энергии.
Роман Крумер рассуждает: «Одна из причин — низкие тарифы. Приведу пример. На объекте, расположенном в Санкт-Петербурге, установили солнечную батарею. Срок ее окупаемости порядка 10–15 лет, в то время как такая же батарея на Сицилии окупит себя за год-полтора. И дело не только в том, что на Сицилии больше солнечных дней, но и в том, что стоимость электроэнергии там — в разы выше».
Василий Тарасовский подтверждает: «Для одного из промышленных объектов в северном регионе с очень сильными ветрами мы просчитывали срок окупаемости ветряного генератора. Он превысил 40 лет, так что мы не можем такого рекомендовать своему заказчику. Понятно, что Европа вся снабжена такими генераторами, но сравним стоимость электроэнергии там и у нас: если в России она составляет 3 руб./кВт/час, то в Германии (в пересчете на рубли) — 12, а в Дании — 18, да еще существуют дополнительные сборы с населения на «зеленую» энергетику. Солнечные батареи не очень распространены даже в солнечных странах, так как они тоже дороги — только субсидии государства позволяют это делать. Если и наше государство этим займется, то оно должно будет финансово нагрузить обывателей, и никому это не понравится. Да еще у нас дешевый газ, электроэнергия — вот почему у нас не развиваются новые технологии».
В принципе, отмечает Роман Крумер, со многими из перечисленных проблем Правительство работает. Помимо принятого ФЗ № 261, создается Государственная информационная система (ГИС), принято постановление о налоговом кредите, ведется работа по оплате тепловой энергии по аналогии с электроэнергией, по внедрению социальной нормы на энергоносители и многое другое. «К сожалению, эффект от этих мероприятий крайне низок. Можно даже сказать, что проводимая борьба за энергосбережение и энергоэффективность — не эффективна», — констатирует эксперт.
Маленькое окно спроса
Как уже не раз отмечалось, массовый рядовой покупатель квартир думает в первую очередь о цене, во вторую — об удобстве, но не об энергоэффективности. По мнению девелоперов, именно через обещание удобства проживания энергоэффективное жилье пока и продается.
По словам директора компании «Конфидент» Петра Кузнецова, спроса на инновационные технологии в строительстве инженерные компании начали ждать еще в 1998 году, но в тот период так и не дождались. Это произошло только в конце 2012-го.
«В последние 1,5 года коммерческое строительство сократилось, зато расцвело жилое, — оценивает конъюнктуру П. Кузнецов. — В Петербурге сейчас строится огромное количество жилья высокого класса, и там реально работает конкуренция. Причем не ценовая, как в эконом-классе, а та, которой мы все ждали — конкуренция качества. И появились девелоперы, которым реально нужны инновации. Сейчас спрос на них даже больше, чем тогда, когда мы строили бизнес-центры, аэропорты и т. п. Эти инновации нужны девелоперам не потому, что от них этого требует государство, а потому, что их толкает конкуренция. Если они хотят продать свой дом по цене 200 или 300 тыс. руб./кв. м, им что-то нужно туда вложить».
«Долгое время мы, инженерные компании, и государственный сектор несли на своих плечах идею инновационности, в том числе, под флагами энергоэффективности и экономии, — резюмирует П. Кузнецов. — С моей точки зрения, это гигантская ошибка: энергоэффективность — это не та сфера, достижениями в которой надо сильно гордиться. Нефти и газа у нас в ближайшее время не убавится. В первую очередь, надо думать не об экономии энергии, а об удобстве, о комфорте, о возможности для людей получить новое качество жилья. И ничего страшного, если такое жилье будет немного дороже».
Нынешний опыт показывает, что переплачивать за удобство и комфорт (в тех случаях, когда под этими понятиями спрятаны энергоэффективные изыски) готовы некоторые покупатели жилья в сегментах «бизнес-класс» и выше, т. е. порядка 5 % от общего количества нынешних покупателей нового жилья.
Алексей Крылов. Журнал «Саморегулирование & Бизнес».”