Финам.ru: “Рынок недвижимости будет стагнировать вслед за экономикой, но цены продолжат рост”
“Посткризисный же объем сделок, основанный в большей мере на планируемом использовании недвижимости в потребительских целях, являлся серьезным сдерживающим фактором для выведения на рынок новых проектов”, – отмечает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development. Она обращает внимание на события в банковской сфере (отзывы лицензий, банкротства). Эти события могут изменить не только соотношение сделок по приобретению недвижимости для потребительских и инвестиционных целей, но и общий объем сделок.”
“Российский рынок недвижимости после кризиса 2008 года довольно быстро пришел в равновесие. В 2013 году ввод жилья приблизится к рекордным советским показателям – 72,3 млн кв. м. Такая цифра была зафиксирована в 1987 году. По итогам текущего года планируется сдать в целом 71 млн кв. м., тогда как в 2012-ом было построено около 65 млн кв. м (из них доля многоквартирного городского жилья составляет около 50%), приводят цифры аналитики “Национального Рейтингового Агентства”. При этом, полагают они, цикл интенсивного восстановительного роста строительной индустрии завершается.
Эксперты рынка недвижимости за ситуацию спокойны, кризиса не ждут, несмотря на сильное замедление темпов роста экономики РФ. “Есть мнение, что это не сейчас проблемы в экономике страны, т.е. аномалия, а тот рост, что был до 2008 года, был аномалией и стечением счастливых обстоятельств”, – комментирует Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, в рамках конференции он-лайн на Finam.ru. По его мнению, при такой ситуации в экономике на рынке недвижимости будет длительная стагнация. Правда, как отмечает Пыпин, после роста 2000-х эта стагнация будет восприниматься психологически болезненно. По мнению Сергея Лобжанидзе, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании “БЕСТ-Новострой”, сейчас можно выделить два острых угла, которые определяют перспективы рынка жилья. Это ипотека (риски по просрочке в условиях отсутствия роста или вовсе падения доходов) и высокие объемы строительства жилья в Москве (включая Новую Москву) и Подмосковье. “Но объективно оба фактора возникли как следствие необеспеченности жильем населения, и на текущий момент потребность в собственном жилье сохраняется (с учетом того, что разрыв в доли “богатых” и “остального” населения продолжает расти). Поэтому в условиях невысокой ипотечной закредитованности населения (в сравнении с другими странами) и высокого объема предложения рынок недвижимости будет в худшем случае стагнировать по ценам”, – прогнозирует эксперт.
Рынок ипотеки действительно развивается очень динамично. За 10 месяцев 2013 года уже выдано более 639 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,042 трлн рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января октября года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Такие данные приводит Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). При этом эксперты ожидают, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4 6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7%. Снижение ставки кредитования подстегивает рост ипотеки. Дополнительный драйвер – снижение требований банков к заемщикам. При этом признаков перегрева эксперты на рынке не видят, говорит Михаил Гольдберг, эксперт АИЖК. Он не ждет сокращения ипотечного кредитования при ухудшении экономического развития в рамках базовых прогнозов МЭРа. В АИЖК также отмечают, что качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей на 1 ноября составила всего 1,62%. Но эксперты тоже видят риск того, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля быстро “испортится”.
По мнению Сергея Лобжанидзе, граждане мотивированы к покупке жилья “квартирным вопросом”, не решаемым на протяжении десятков лет. “Все упирается в деньги, в платежеспособный спрос. Поэтому государство могло бы, как минимум, посодействовать в снижении ипотечных ставок до среднеевропейского уровня (3-6%)”, – считает он. Снижение ставок по ипотеке – задача, которую власти ставили перед ЦБ РФ. В настоящее время, Банк России изучает возможность вывести регулирование ипотеки из закона о потребкредитовании, в котором она приравнена к обычной банковской ссуде. “У Центробанка должно все получиться. Основной причиной этого решения стал существенный рост в текущем году объемов строительства жилья (на 12% по итогам первых 9 месяцев). Это жилье надо будет продавать. Для этого смягчаются условия ипотечного кредитования”, – полагает Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY.
Экономическая стагнация в РФ не сможет существенно понизить цены на недвижимость – вероятней всего, в ближайшее время они будут медленно расти. Михаил Гольдберг напоминает, что в 2006-2007 годах рост цен на жилье существенно превышал инфляцию и достигал уровня 30-40% в год. Однако уже в 2009 году цены начали показывать отрицательную динамику, перейдя к росту в реальном выражении только в начале 2012 года. “Тем не менее “обвала” цен не произошло даже тогда – падение на десятки процентов наблюдалось только в некоторых регионах (в основном – моногородах)”, – отмечает эксперт. Если под обвалом понимать снижение на 10% в рублях, то это возможно, например, при длительном снижении цены на нефть до уровня 60-70 долларов за баррель, размышляет Александр Пыпин. “Но и цены на нефть и прочее сырье на пустом месте не снижаются – должно что-то где-то внезапно обанкротиться большое или власть резко поменяться в одной из крупнейших экономических или нефтедобывающих стран мира”, – комментирует он.
Бурный рост рынка в 2000-е годы был также связан с большим интересом к недвижимости именно как к инвестиции. “Посткризисный же объем сделок, основанный в большей мере на планируемом использовании недвижимости в потребительских целях, являлся серьезным сдерживающим фактором для выведения на рынок новых проектов”, – отмечает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development. Она обращает внимание на события в банковской сфере (отзывы лицензий, банкротства). Эти события могут изменить не только соотношение сделок по приобретению недвижимости для потребительских и инвестиционных целей, но и общий объем сделок. “Если учесть общее серьезное изменение модели потребления в сторону значительного увеличения процента дохода, откладываемого россиянами в качестве сбережений, и такие прецеденты как массовый отзыв лицензий банков и опасения повторения банковского кризиса, недвижимость может стать более привлекательным активом для сохранения средств потребителей”, – не исключает г-жа Орлова возможного роста инвестсделок на рынке.
Отдельный вопрос – ситуация в столичном регионе. Население Московской агломерации продолжит расти, уверен Александр Пыпин. По его оценкам, за 50 лет население столицы вполне может вырасти еще на 5 млн человек, при этом радиус плотной заселенности и застройки вырастет еще на 20-30 километров: “Тесная интеграция транспортных систем Москвы и области будет неизбежна, хотя власти этих регионов и будут стараться перетянуть (каждая) бюджет в свою пользу. В перспективе интересными для проживания, выделенных офисов и удаленной работы выглядят города вокруг Подмосковья, которые успеют связать с Московской агломерацией скоростным транспортом”. По данным Сергея Лобжанидзе, в Москве жилье эконом-класса в среднем стоит сейчас 123 930 рублей за 1 кв м, комфорт-класс – 144 540 рублей, бизнес-класс – 206 370 рублей за кв м., в Новой Москве эконом-класс – в среднем 92 002 руб. Росстат сообщал, что в 1 полугодии средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 157,3 рублей. Таким образом, отмечает Михаил Гольдберг, для покупки типовой квартиры в 54 кв м необходима сумма в 8,5 млн рублей. Г-н Лобжанидзе полагает, что потенциал роста цен в Подмосковье есть у локаций с приемлемой транспортной доступностью (если брать в расчет общее ухудшении дорожной ситуации в области), с развитой инфраструктурой – это города “ближнего” круга, в которых цены пока не перегреты (Одинцово, Мытищи, например). Он прогнозирует, что границы и население Москвы будут увеличиваться, процесс “диффузии агломераций” продолжится, связи Москва-Подмосковье будут усилены. “Границы комфортного и мобильного проживания будут расширяться и отодвигаться от границ МКАДа все дальше в территории Новой Москвы и Московской области”, – комментирует эксперт. При этом Александр Крапин считает маловероятным, что в среднесрочной перспективе (5-7 лет) цены на жилье в Новой Москве будут соответствовать ценам на жилье в Старой Москве. Для этого необходимо провести масштабные инвестиции в развитие всех видов инфраструктуры.
Существенные изменения в ценах могут произойти из-за введения налога на недвижимость. Пока в России стоимость владения недвижимостью мала по сравнению с другими странами мира, отмечает Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY. “Пока возможный размер ставок налога на недвижимость в России на порядок ниже среднемировых значений, а сам срок введения налога перенесен на 2018 г. Если ставки налога составят около 1-5% от кадастровой стоимости (с соблюдением принципа – чем выше стоимость, тем выше ставка налога), то цены могут снизиться на 20-25% относительно текущих”, – не исключает г-н Крапин. Эксперт уверен, что налог нужен: он вводит экономический интерес у муниципальной власти в развитии “своих” рынков недвижимости. При этом налог на недвижимость должен работать как механизм обратной связи для участников рынка. “Большие надежды возложены на созданное министерство строительства и ЖКХ, но пока не сформирован его кадровый состав и необходимо время для “вхождения в тему”, – отмечет Крапин.
Не снижается интерес в РФ и к торговым площадям. По исследованию Cushman & Wakefield, Россия – лидер в Европе по строительству торговых центров. Даже рынок коммерческой недвижимости Москвы еще не выглядит насыщенным, полагают эксперты. Недавно миллиардер Дональд Трамп проявил интерес к российской столице – якобы он намерен построить в Москве небоскреб наподобие Trump Tower в Нью-Йорке. Александр Крапин полагает, что приход на московский рынок знаменитого девелопера мирового уровня, в послужном списке которого содержится множество реализованных проектов с текущей рыночной стоимостью от сотен миллионов до миллиардов долларов, будет способствовать притоку инвестиций, потребность в которых оценена столичной администрацией в $30-50 млрд ежегодно. “Это, несомненно, позитивное событие для московского рынка недвижимости с ежегодным объемом строительства не менее 8 млн кв.м объектов различного вида и назначения”, – говорит эксперт. При этом в сфере коммерческой недвижимости меняется законодательство, и со следующего года владельцы торговых, офисных и т.п. центров будут платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости (приближенной к рыночной оценке), а не балансовой. Как полагает Роман Ткаченко, глава представительства RD Group, происходящие изменения приведут к увеличению расходов собственников бизнес-центров на исполнение обязательств по налогу на имущество, как минимум, в пять раз. “Кроме того, налоговые инициативы властей значительно меняют инвестиционную модель для новых проектов. Не стоит забывать, что практически все объекты недвижимости возводятся с использованием заемных средств. Необходимость выполнения девелоперами обязательств перед банками, по сути, оставляет им только одно решение: повышать ставки аренды”, – прогнозирует эксперт. По его оценкам, минимальный рост арендной платы может составить 10-15%. ”
Латкина Наталия (Finam.ru)