Ведомости: “Инвесторы разочаровались в таунхаусах”

“«Таунхаусы стали строить даже тогда и на тех участках, где данный формат не являлся оптимальным», — объясняет одну из причин разочарования Екатерина Орлова, Orlova Consulting & Development. Выбирали формат таунхаусов из-за близости к МКАД (и даже пытались завысить по этой причине класс объекта), из-за возможности использовать «облегченные схемы»…”

“Первые таунхаусы появились на рынке Московского региона 15 лет назад. Тогда аналитики дружно прочили этому формату жилья всю славу мира. В нем видели и альтернативу городской квартире, и достойную замену загородному коттеджу, и локомотив развития пригородов, и много чего еще. Сейчас можно констатировать, что сбылась лишь часть этих прогнозов.
По данным Villagio Estate, на загородном рынке представлено 109 поселков с таунхаусами, 19 относятся к элитному сегменту. В целом объем квартир в домах сблокированной застройки составляет чуть более 3580 объектов, из них 490 — класса премиум.
«Доля таунхаусов достигла 5% от общего объема загородного рынка, — приводит статистику директор по развитию Villagio Estate Константин Романов. — Всего на 0,4% меньше, чем в IV квартале 2013 г. В элитном сегменте таунхаусов около 12% от всех дорогих объектов, за последние три месяца их доля выросла примерно на 1,4%». Таунхаусы обеспечивают 9% от общего числа продаж на подмосковном рынке, считает Романов.
По подсчетам Дмитрия Бадаева, гендиректора «Вектор инвестментс», около трети проектов с таунхаусами «прописаны» на Новой Риге. На Сколковском и Алтуфьевском шоссе их минимум: на каждой трассе — не более 2% от общего объема предложения.

Кризис помешал

Наиболее востребованным форматом жилья на протяжении уже нескольких лет на загородном рынке остаются участки без подряда. «Самый доступный по цене и, соответственно, привлекательный для покупателя продукт», — подчеркивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Большинство участников рынка с этой оценкой согласны, но не все.
Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко считает загородные и пригородные таунхаусы одним из наиболее востребованных сейчас на рынке товаров: «В последние три года именно данный формат обеспечивает наиболее стабильный поток клиентов. Такие проекты показывают лучший результат по динамике и стабильности продаж вне зависимости от колебаний рыночной конъюнктуры». Продукт прост и очевиден с точки зрения преимуществ, которые получает потенциальный покупатель, объясняет Мищенко: таунхаус по площади на 30-40% больше, чем квартира в спальном районе на окраине Москвы, при той же стоимости имеет придомовой участок, на котором можно, например, поставить барбекю.
Спрос на таунхаусы сосредоточен в экономсегменте загородного рынка. «Это относительно недорогой продукт, к тому же предлагающий возможность для немедленного переезда», — рассуждает Дмитрий Бадаев. Таунхаусы не конкурируют с участками без подряда, поскольку мотивация целевой аудитории различается. «В то же время на оба этих формата как раз и приходится большинство сегодняшнего спроса», — утверждает он.
По мнению заместителя гендиректора ОПИН Натальи Картавцевой, участки без подряда все же выигрывают. Таунхаусы начали набирать популярность незадолго до 2008 г., но основной удар в кризис пришелся как раз по основным покупателям такого жилья (так называемому среднему классу). «Спрос на таунхаусы продолжал снижаться и в течение последних лет, в конце прошлого года на них приходилось только 14% всех сделок. Сейчас среди нового предложения они занимают всего 12% и в 2 раза меньше — в поселках на этапе продаж: 6%», — оценивает Картавцева.
«Их покупают уже на завершающей стадии строительства мультиформатных поселков. То есть когда инженерные сети и дороги уже построены, а жилые помещения введены в эксплуатацию. В таунхаусы в основном заезжают люди, продающие квартиру. Это классическая альтернативная сделка, поэтому стадия готовности имеет важное значение», — говорит директор проекта «Фламандия ecovillage» Илья Дискин.
По наблюдениям Валерия Мищенко, наиболее успешными проектами с таунхаусами за последние три года стали проекты Kaskad Family «Сабурово парк» (Пятницкое шоссе, 12 км от МКАД), «Домодедово таун» (Каширское шоссе, 17 км), поселки компании «Оптилэнд»: «Марсель» (34-й км Калужского шоссе) и «Бристоль» (Киевское, 7 км от МКАД); а также «Академия парк» от «Инкома». В этих поселках в среднем продается 15 объектов в месяц. При средней цене около 6 млн руб. это дает оборот примерно в 100 млн руб. в месяц, подсчитывает Мищенко: «Если сравнивать с малоэтажными (4-8 этажей) комплексами в ближайших пригородах Москвы, то динамика продаж скромная». Квартиры продаются минимум в 3 раза активнее.
В ОПИН к удачным проектам причисляют свое «Павлово 2» на Новой Риге (продажи таунхаусов в составе мультиформатного проекта закончились еще в 2012 г.), а также «Рижский квартал» (в 2-3 км от Красногорска, девелопер — «Метрагрупп»), «Рависсант» (2 км от Троицка, девелопер — «Керамо»), «Западная долина» (Киевское шоссе, RDI), «Парк-авеню» (23-й км Новорижского шоссе, девелопер — Villagio Еstate).

Достижения и разочарования

В 2012 г. на рынок Подмосковья вышло 25 поселков с таунхаусами, в 2013 г. — 32. В новой Москве в 2012 г. таких поселков появилось еще 7, в 2013 г. — 9, перечисляет Константин Ковалев. «Это традиционно пригородный формат. Именно на территории новой Москвы заметно увеличилось количество поселков с таунхаусами», — комментирует он. Объекты по 300 кв. м не продаются, тогда как таунхаусы по 100 кв. м тают как горячие пирожки, делится наблюдениями Мищенко. Позиционировать таунхаусы как альтернативу коттеджу Ковалев считает менее удачной «формулой продаж». «Для российского рынка формат сблокированного жилья относительно новый, и девелоперы пытались применить его во всех классах. Однако в большей степени это продукт эконом- и бизнес классов, наиболее востребованный в пригородах как альтернатива городской квартире, — рассуждает Ковалев. — В элитном сегменте само понятие загородной жизни ассоциируется с приватностью, отсутствием соседей и большим участком земли».
Несмотря на то что у таунхаусов в Подмосковье есть достижения, из уст ряда аналитиков звучит буквально следующее: формат стал разочарованием для инвесторов, потому что он плохо продается и не растет в цене. Наталья Картавцева считает, что отчасти это утверждение верно: «За рубежом таунхаусы рассчитаны на средний класс. В России эта прослойка населения практически отсутствует. А после кризиса люди стали чаще выбирать квартиры или участки без подряда. В ряде случаев таунхаусы действительно стали разочарованием для девелоперов».
Наталья Картавцева отмечает, что в 2011 и 2012 гг. вышло много проектов таунхаусов и многие до сих пор продаются. «Сейчас в продаже в Подмосковье находится проект еще 2008 г. (там много очередей), 4 проекта 2011 г., 13 проектов 2012 г., 9 проектов 2013 г. Из четырех проектов 2014 г. два — небольшие секции в составе мультиформатных проектов и два проекта (на Новой Риге и под Троицком) — только сблокированные дома», — перечисляет она.
Имеет место затоваривание в сегменте дешевых таунхаусов, неудачно расположенных, без инфраструктуры, со сложной транспортной доступностью и совершенно не продуманных с точки зрения архитектурных решений, говорит вице-президент «Химки групп» Дмитрий Котровский. Одна из распространенных болезней таких проектов, по его мнению, вызвана горячим желанием девелопера на каждой пяди земли построить как можно больше квадратных метров, из-за чего «таунхаусы получаются вытянутыми по вертикали и микроскопическими». «Если площадь этажа — 55-60 кв. м, то с учетом лестничного проема и вспомогательных помещений на каждом этаже можно разместить максимум две небольшие комнаты. Жителям этих многоуровневых скворечников больше приходится передвигаться по лестнице, чем по ровному полу», — делится наблюдениями Котровский. Но собственным проектом «Олимпийская деревня Новогорск» Котровский доволен: «Строится уже третья очередь, где представлена новая коллекция домов; в первых двух очередях ни одного свободного дома не осталось».
По наблюдениям Натальи Картавцевой, быстрее всего продаются небольшие объекты с оптимальными планировками: двухуровневые таунхаусы пользуются определенным спросом, а вот дома в три и более этажей резко теряют популярность.
«Комплекс таунхаусов “Ивакино-Покровское” продался хорошо, так как мы угадали с площадями домов: докризисная норма была более 200 кв. м, а после кризиса был востребован именно метраж около 160 кв. м, — вспоминает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов (продажи шли с 2007 по 2010 г.). — В ЖК “Новосходненский” таунхаусы (120-140 кв. м) были проданы даже раньше квартир в многоквартирных домах (ЖК “Новосходненский” полностью сдан в эксплуатацию в конце 2012 г.). Реализованы и все таунхаусы в ЖК “Город набережных” (строится в городском округе Химки (11 км от МКАД, район Клязьма-Старбеево). Таунхаус как часть мультиформатного ЖК удобен тем, что есть городские коммуникации, это на 30% удешевляет коммунальные платежи для жителей».

Ошибки от жадности

«Таунхаусы стали строить даже тогда и на тех участках, где данный формат не являлся оптимальным», — объясняет одну из причин разочарования Екатерина Орлова, директор Orlova Consulting & Development. Выбирали формат таунхаусов из-за близости к МКАД (и даже пытались завысить по этой причине класс объекта), из-за возможности использовать «облегченные схемы», поскольку таунхаусы не являются многоквартирными домами и их не обязательно продавать по 214-ФЗ. «Это положительно сказывается на самом строительстве, но не имеет смысла без обоснования потребительской привлекательности», — уверена Орлова. Таунхаусы начинают конкурировать с более адекватными по транспортной доступности квартирами в московских новостройках бизнес-класса, которых сейчас в изобилии, считает эксперт.

«В России так исторически сложилось, что таунхаусы, несмотря на урбанистическое название, — это в 90% случаев загородный формат, — говорит Дмитрий Котровский. — Поэтому расположены поселки могут быть и в 3, и в 5, и в 25 км от Москвы». Что касается остальных характеристик, то здесь у каждого покупателя свои потребности и возможности. Одни выбирают по цене, другие — исходя из локации, третьи ориентируются на площадь дома, участка. «Продукта, который нравится всем, быть не может, — уверен Котровский. — Пожалуй, самое главное, что нужно понять девелоперу, — это загородные дома, а не бараки. В большинстве случаев люди покупают таунхаус не потому, что не могут позволить себе квартиру в Москве, а потому, что не могут позволить себе загородный дом в Подмосковье. А это совершенно разные целевые аудитории. Таунхаус для них — это не 3-этажная квартира, а загородный дом с небольшим участком. Вот в этой принципиально разной мотивации потенциальных потребителей, которую один девелопер уловил, а другой — нет, и кроется успешность или безуспешность проекта». «Продается плохо то, что плохо сделано», — резюмирует Валерий Мищенко.
Темпы продаж зависят от сегмента и концепции проекта, поддерживает коллег Константин Романов: в успешных комплексах массового рынка проходит 11-18 сделок в месяц. «Таунхаусы от 20 млн руб., конечно, продаются медленнее», — говорит он.

Оксана Самборская. Ведомости.”

http://www.vedomosti.ru/realty/news/27533691/vsemu-alternativa