«Динамика цен на землю продемонстрировала меньший рост, чем в целом по Подмосковью», — говорит директор «Real Estate Zemer Consulting & Development» Екатерина Орлова».

«Несмотря на обещания правительства о развитии территории Новой Москвы, эксперты фиксируют здесь вялый рост цен на индивидуальные земельные участки и отток дачников с этой территории. Сколько будет стоить земля под дачные участки в Новой Москве, «Газете.Ru» рассказали эксперты и аналитики рынка недвижимости.

По подсчетам компании «ОПИН», на вторичном рынке Новой Москвы в пределах 30 км от МКАД (условно эта граница проходит по Малому бетонному кольцу А-107) сейчас представлено 1100 земельных участков — в том числе предложения от физических лиц в организованных коттеджных и дачных поселках. Доля последних в общем объеме предложения вторичного рынка — 30-35%. Что касается текущего предложения на первичном рынке в организованных поселках, то суммарное количество экспонируемых участков без подряда в пределах 30 км от МКАД в Новой Москве – порядка 1600. В основном, это участки в крупных проектах эконом- и комфорт-класса. Участки в поселках премиального сегмента в указанном ареале либо давно реализованы, либо находятся на финальной стадии реализации», — рассказывает руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.

По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселка на территории Новой Москвы в первом квартале 2013 года составила 500 тыс. рублей. Для сравнения – средняя стоимость земли в Подмосковье сейчас в два раза меньше – порядка 250 тыс. рублей за сотку. «Нельзя однозначно сказать, что на цену влияет статус земли. Во многом высокие цены связаны с тем, что основу выборки составляет Киевское направление, находящееся на юго-западе области, где традиционно высокие цены, диктуемые сравнительно хорошей транспортной доступностью, наличием стародачных мест, благоприятной экологической обстановкой», — объясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

В настоящее время эксперты фиксируют на землях Новой Москвы меньший рост цен на участки без подряда, если сравнивать их с ценами по Московской области.

«Динамика цен по ключевым шоссе Новой Москвы — Калужского и Киевского шоссе — наглядно демонстрирует влияние как положительных, так и негативных факторов. Для многих собственников загородных домов и их будущих покупателей расширение Москвы в сторону экологичных земель стало негативным фактором. Учитывая отсутствие транспортной инфраструктуры для увеличения потока и ее «догоняющее» развитие, динамика цен на землю продемонстрировала меньший рост, чем в целом по Подмосковью», — говорит директор «Real Estate Zemer Consulting & Development» Екатерина Орлова. Так, по данным компании, за период декабрь 2012 года – март 2013 года рост стоимости земельных участков в Подмосковье в сегменте эконом-класса по всем направлениям составил 2,9% (с 224 912 руб. за сотку до 231 487 руб. за сотку). Земельные активы на Калужском шоссе за этот же период выросли в цене меньше — на 2,4 % (с 506 343 руб. за сотку до 518 432 руб. за сотку), на Киевском шоссе — на 2,2% (с 390 877 руб. до 399 452 руб. за сотку).

Более того, эксперты говорят о предоставлении скидок в этом районе и о снижении спроса среди покупателей – так как люди, которые приобретали здесь дома для дачного отдыха, в отсутствии Генплана развития территории рискует оказаться по соседству с городским микрорайоном или складскими терминалами.

«Именно в Новой Москве в первом квартале 2013 года зафиксированы скидки на участки, что связано с серьезным ухудшением ликвидности данного продукта.

В то же время, объекты по тому же Киевскому шоссе, но за пределами Новой Москвы, продаются стабильно, о дисконте речь не идет», — добавляет Екатерина Лобанова.

Инвесторы, которые ищут землю под новые поселки, тоже перестали проявлять ажиотажный интерес к Новой Москве. «Они переориентировали свой интерес на Минское, Новорижское, Ленинградское шоссе, не только как на самые перспективные по покупательскому спросу направления, но и из-за отсутствия трудностей с получением исходно-разрешительной документации на этих направлениях», — комментирует ситуацию руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов.

В 2013 году говорить о росте цен можно будет только после того, как будет утвержден план развития территорий. «В 2013 году существенные локальные ценовые сдвиги будут после того, как обнародуют схему территориального планирования Новой Москвы и будет понятно возможное размещение тех или иных объектов инфраструктуры. Также влияние на ценовую карту могут оказать и конкретные планы по размещению крупных объектов в рамках нового закона о возмездном изъятии земель, если эти объекты появятся. Однако, уже сейчас ясны ближайшие планы по развитию станций метро в Новой Москве, и участки рядом, которые не попадут в полосу отвода и ограничения застройки, могут быть перспективны и вырасти в цене», — говорит директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. «Сейчас уже существуют более конкретные планы развития дорожно-транспортной сети на данных территориях — озвучены сроки окончания реконструкции Киевского шоссе и открытия новых станций метро (Румянцево, Саларьево, Коммунарка). Данный фактор как раз и будет влиять на повышение стоимости земли. Можно ожидать роста цен на уровне 10-15% до конца года», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Росту цен на земельные участки для строительства загородных домов препятствует и принятие закона об упрощенном изъятии земель на территории Новой Москвы.

«В Москве до сих пор не приняты Правила землепользования и застройки, содержащие виды разрешенного использования земельных участков, поэтому определить перспективы развития и застройки интересующего участка земли можно только в проектах планировки территории, утвержденных Правительством Москвы, или в градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ), утвержденных органом исполнительной власти Москвы, уполномоченным в области градостроительной деятельности и архитектуры», — говорит старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.

В этом случае нужно тщательно проверять все документы при заключении сделки купли-продажи. Если в поселке проведены коммуникации и есть вся необходимая документация, риск изъятия земель – меньше. «Что касается дешевых поселков без подряда, где еще ничего не построено и документация на которые не всегда оформлялась правильно, то здесь, безусловно, есть риск как минимум лишиться участка и получить компенсацию, а если есть серьезные нарушения, то и вовсе потерять деньги и участок. В свою очередь, для дачников такая ситуация не на руку – с каждым годом их участки могут терять прелесть загородной жизни и природные характеристики, так как на территории Новой Москвы будет развиваться инфраструктура и пр. В таких случаях выгодно немного подождать, продать участок и купить дачу в Подмосковье дешевле, а на оставшиеся деньги можно еще построить дом», — считает Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя земля».

«Во избежание рисков нужно делать тщательную юридическую проверку участка до сделки по его приобретению. В том числе проверять в сведениях Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в местных муниципальных органах и в Москомархитектуре, не относится ли участок к землям, зарезервированным для государственных нужд, не принято ли в отношении него решение об изъятии и не планируются ли на нем размещение объектов, подпадающих под действие Закона (прежде всего это объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и иные объекты, включенные в соответствующий перечень, утверждаемый Правительством Москвы по процедуре, предусмотренной Законом)», — советует партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко.

«Следует покупать участки в поселках с подведенными коммуникациями, недалеко от МКАД, на землях под ИЖС. Вблизи лесных массивов и/или водоемов — так меньше риск застройки соседнего поля многоэтажными домами, складским терминалом или многоуровневым технопарком. Участки без коммуникаций или без документов на коммуникации приобретать рискованно, т.к. неясно, какие мощности и где будут предоставлены в Новой Москве», — рекомендует адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова».»

http://www.gazeta.ru/realty/2013/05/29_a_5361761.shtml 

Best use анализ земельного участка или анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – это разработанное на основе сопоставления детального анализа самого участка (его особенностей, преимуществ, технических характеристик и ограничений) и внешней среды (включая макроэкономическое развитие, анализ рынка и конкуренции, перспективности сегментов и развития района застройки) решение о сегменте и особенностях застройки.

Отвечает на первичный вопрос: «Что самое лучшее можно сделать на этом участке или с этим участком?».
Best use анализ земельного участка или Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка — «Highest and best use analysis» — является в классической теории девелопмента первым этапом, необходимым для рассмотрения возможности реализации любого девелоперского проекта.

Профессиональный анализ наиболее эффективного использования является залогом для обоснованного принятия решений об инвестировании, а также такой важный этап дальнейшего девелопмента, как разработка концепции проекта, основывается именно на результатах best use анализа.

В классическом понимании девелопмента Best use анализ земельного участка проводится до покупки участка, и сама услуга оказывается только для свободного земельного участка. Ключевое отличие Российской практики девелопмента – это наличие или получение права собственности на участок до сформированного решения о его наиболее эффективном использовании. Orlova Consulting & Development оказывает услуги анализа наилучшего использования участка как на нулевой, так и на более поздних стадиях, имея большой опыт работы с незавершенными девелоперскими проектами и проектами редевелопмента.

Когда необходим Best use анализ – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка:

• рассмотрение возможности приобретения прав на земельный участок
• рассмотрение целесообразности девелопмента земельного участка или продажи имеющихся прав на земельный участок в соответствии с инвестиционными предпочтениями заказчика
• рассмотрение предложения соинвестирования в девелоперский проект (права на участок принадлежат третьему лицу)
• в составе комплекса работ по оптимизации портфеля девелоперских проектов, реструктуризации компании и антикризисного управления
• в составе комплекса работ по переоценке имеющихся активов (без оптимизации)
• при однозначном решении заказчика о продаже (по внутренним причинам) – в составе комплекса работ подготовки к продаже с целью максимизации возможной инвестиционной стоимости участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – best use анализ земельного участка – позволяет принять обоснованное решение о дальнейшем использовании участка, целесообразности инвестиций. Это документ с детальным анализом как самого участка, так и прикладным анализом внешнего окружения в сопоставлении с рассматриваемым объектом.

Концепция проекта является итоговым прединвестицонным решением по проекту, содержит точные характеристики проекта, разработанные с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и маркетинга проекта. Также используется для привлечения финансирования, в качестве основы технического задания на разработку проектной документации и застройки.

Разработка концепции проекта может производиться в нескольких вариантах, в зависимости от исходных данных, поставленных задач и типа недвижимости.

Профессиональная разработка концепции и реконцепция проекта обеспечивает его востребованность потребителями, позволяет в значительной степени повышать финансовые результаты от реализации проекта.

В настоящее время от наличия продуманной и интересной для потребителей концепции фактически зависит и сама возможность реализации проекта как такового – при наличии большого выбора земель для строительства обоснование целесообразности инвестиции и концепция инвестиционного проекта необходимы уже при стадии привлечения финансирования – как частного, так и банковского проектного финансирования.

При развитии девелопмента в России изначально далеко не для всех проектов выполнялись прединвестиционные разработки, и в период “дикого роста”, резкой коррекции рынка “нулевых” годов отсутствие разработанного бизнес-плана могло компенсироваться активным спросом.
Сейчас сфера девелопмента уже более сформирована, и высокая конкуренция делает необходимой разработку концепции для любого девелоперского проекта. Для более ранних проектов зачастую необходима реконцепция для соответствия проекта требованиям потребителей.

В коммерческой недвижимости концепция строительства проекта разрабатывается практически всегда – это обусловлено гораздо большим процентом иностранного капитала в этом сегменте и, как следствие, опережающим развитием управленческого состава и подходов к девелопменту. Кроме того, в коммерческом сегменте из-за особенностей распределения денежных потоков типично привлечение банковского финансирования, и необходимо обоснование целесообразности инвестиций.

В сфере жилой недвижимости – городской и загородной – разработка концепции проекта и реконцепция стала проводиться во многих проектах, поскольку именно концепция строительства проекта обеспечивает его финансовую успешность, средняя же стоимость таких услуг составляет менее 0,001-0,002% от валовой выручки даже небольшого девелоперского проекта.

Ключевым фактором при разработке концепции является, конечно же, компетентность специалистов. В России пока еще существует подход, когда концепцию проекта, от которой зависят финансовые показатели деятельности, разрабатывают сотрудники с опытом работы лишь в кабинетной аналитике, в результате такие концепции далеко не всегда успешно реализуются на практике. Также сложным вопросом является ответственность консультанта за его решения.

Real Estate Consulting & Development отличает готовность поручиться за эффективность своих решений в форме сотрудничества Consulting & Development, предусматривающего консалтинг и дальнейшие работы по девелопменту (реализации) проекта, гибридное вознаграждение по факту достижения запланированных финансовых показателей.

Анализ финансовой эффективности девелоперского проекта в текущей или разработанной концепции включает в себя расчет вероятных денежных потоков и ключевых финансовых показателей эффективности.

Финансовый анализ эффективности проекта является важным этапом прединвестицонной стадии, потому проектный консалтинг в недвижимости всегда предусматривает анализ финансовой эффективности. Ведь именно финансовые показатели служат для инвестора ключевым критерием для принятия решения об инвестировании в проект.

Наиболее корректным является выбор проектов для инвестирования на основе общекорпоративной стратегии, в рамках которой определяются критерии для отбора проектов (включая минимально допустимые показатели IRR и NPV, максимальный срок DPP) в инвестиционный портфель и проводится оптимизация портфеля недвижимости.

Расчет отрицательных денежных потоков производится на основании данных о затратах на весь комплекс девелоперских работ по проекту на основании детализированной информации о проекте, которую определяет разработка концепции проекта.

Анализ положительных денежных потоков основывается на вероятном темпе реализации площадей, данные о которых содержит анализ наиболее эффективного использования земельного участка и маркетинг проекта.

В зависимости от инвестиционных предпочтений, финансовый анализ инвестиционного проекта включает рассмотрение различных вариантов структуры финансирования проекта с учетом различной стоимости капитала.

Все ключевые показатели финансовые показатели эффективности проекта, включая NPV, IRR, DPP, рассчитываются как в общем по проекту, так и для собственного капитала инвестора.

Важным моментом при финансовом анализе проекта является корректный учет всех необходимых моментов, включая порядок возврата НДС и особенности налогообложения. Фактически, финансовый анализ тесно взаимосвязан с правовым консалтингом. Потому для снижения рисков инвестора зачастую финансовый анализ эффективности проекта является частью общей финансово-правовой схемы реализации девелоперского проекта.

Real Estate Consulting & Development выполняет финансовый анализ проекта в соответствии с международными стандартами и с учетом всей нормативно-правовой базы РФ. Результаты данного анализа, выполненного на основе разработанной концепции проекта, могут быть использованы в том числе и при привлечении банковского проектного финансирования.

Экспресс-анализ девелоперских проектов – сокращенный вариант Best use анализа, с акцентом на изучение внутренних факторов проекта и их влияния на целесообразность рассмотрения данного проекта для инвестиций. В том числе актуально в случае наличия ряда особенностей или проблем проекта для оценки возможности их решения.

Экспресс-анализ девелоперских проектов направлен на анализ внешних и внутренних факторов проекта, представляя собой сокращенный вариант Best use анализа, однако в данном случае речь идет о более углубленном изучении внутренних факторов и особенностей проекта.

Зачастую экспресс-анализ проводится в отношении уже имеющихся проектов, по которым принимаются решения об изменении их положения – продажи проекта или дальнейшем развитии.

Фактически, причиной для экспресс-анализа всегда выступает какой-либо внутренний фактор проекта. Или возникшие проблемы по проекту, которые способны оказать сильное влияние на его реализацию. Или, наоборот, принятие решение относительно имеющихся остановленных проектов, когда необходимо определить целесообразность дальнейших работ по полноценному Best use анализу, маркетингу проекта и его реконцепции, необходимой для повторного старта проекта.

Комплексный корпоративный стратегический консалтинг направлен на разработку совокупности стратегий развития компании и показателей их реализации. Включает в себя комплекс стратегического маркетинга и развития, как базу для любой стратегии компании, укрупненную или полную оптимизацию портфеля девелоперских проектов, вероятные разработки по реструктуризации и создание сбалансированной системы показателей.

В современных условиях более развитые девелоперские компании чаще принимают решения о девелопменте проекта – нового или существующего – исходя из соответствия проекта общей стратегии компании, что исключает вложения в проекты, ухудшающие положение компании

В состав услуги «Комплексный корпоративный стратегический консалтинг» входит не только разработка ключевого комплекса стратегий на основе детального анализа деятельности компании, определения наиболее привлекательных СЗХ, выявления на основе ресурсного стратегического анализа ключевых компетенций для создания корректного позиционирования с учетом выделенных конкурентных преимуществ как залога долгосрочного стабильного положения компании.

Одновременно производится анализ и оптимизация портфеля недвижимости, девелоперских проектов и бизнес – направлений компании – в силу взаимосвязанности стратегии и портфеля, вне зависимости от логичного преобладания и первостепенности стратегии, так как в практике Российского девелопмента конкретный портфель проектов имеет зачастую превалирующее значение.

И разработанные общекорпоративные стратегии дополняются «переходными» показателями, связующими данные стратегии с каждодневной оперативной деятельностью – речь идет, конечно же, о разработке общекорпоративной карты Balanced Scorecard (Сбалансированной системы показателей) с детализацией критериев и конкретных значений показателей по каждому функциональному направлению, и основанной на них системе KPI.

Из практики все вышеперечисленные решения характерны для развитых успешных компаний и в России, в том числе и в сфере девелопмента. Их реализация в работе компаний приносит значительное улучшение финансовых показателей деятельности, конечно же, при наличии такого важного фактора, как осознанное сформированное желание собственника сделать свою компанию более успешной.

Когда и для кого целесообразен комплексный корпоративный стратегический консалтинг:

Совокупность объема работ по направлению корпоративного стратегического консалтинга зависит в значительной степени от конкретной компании, таким образом, делая целесообразной данную услугу не только для крупных, но и для средних и небольших девелоперских компаний. А также для собственников ряда девелоперских проектов, планирующих и в дальнейшем развивать бизнес-направление девелопмента.

Оценка привлекательности девелоперских проектов – сокращенный вариант Best use анализа, с акцентом на изучение внешней среды проекта и привлекательности данного проекта для инвестирования. Актуально при принятии решения о возможности покупки девелоперского проекта, продажи проекта или его самостоятельном развитии при уже имеющихся правах на проект.

Оценка инвестиционной привлекательности девелоперских проектов представляет собой сокращенный вариант Best use анализа. В рамках оценки инвестиционной привлекательности проектов проводится анализ и внутренних, и внешних факторов (ограниченная выборка по сравнению с полноценным best use анализом).

Особенностью услуги является то, что она может проводиться в отношении любых проектов, таким образом, минимально необходимый объем исходной информации ограничивается действующим кадастровым номером земельного участка и инвестиционными предпочтениями клиента.

Часто услуга по оценке инвестиционной привлекательности девелоперских проектов востребована при принятии решения о покупке прав на проект (земельных участков) и формировании портфеля девелоперских проектов. Таким образом, позволяя при оптимальных затратах принять решение о начале прединвестиционной стадии, включая полноценный Best use анализ, маркетинг проекта, разработку концепции проекта и финансовый анализ проекта.

GR – Government Relations, или деятельность, связанная с созданием и дальнейшим развитием благоприятных для компании и общества отношений с государственными структурами.

В деятельность GR направления девелоперских компаний входят разнообразные задачи, включая приведение деятельности компании и проекта в соответствие с постоянно усовершенствующимся российским законодательством, а также развитию общегосударственной политики частно-государственного партнерства в сфере девелопмента.

Помимо этого в сферу правовых вопросов девелоперского проекта входит разработка финансово-правовой схемы реализации проекта в рамках действующего и усовершенствующегося законодательства, решение возможных спорных ситуаций, в том числе в судебном порядке, с иными участниками рынка, включая спорные ситуации с контрагентами. А также проработка общей стратегии по защите интересов собственника девелоперских компаний и проектов, включая нивелирование рисков утери права собственности и иных актуальных вопросов.

Нормативно-правовая база девелопмента в России еще полностью не сформирована, в настоящий момент только происходит разработка многих важнейших документов, регулирующих строительную отрасль. Далеко не всегда проекты находят одобрение у общества, причем в данном случае столкновение интересов государства, общественности и бизнес-среды выражается в пересмотре уже принятых документов.

Наглядным примером являются нормы градостроительного проектирования, генеральные планы, правила землепользования и застройки.
Принятие любых изменений в них грозит дефолтом девелоперского проекта, если изначально best use анализ и разработка концепции проекта не предусматривали прогноз вариантов изменения градостроительной политики.

Однако комплексный проектный консалтинг в девелопменте, предусматривающий одновременную проработку коммерческой части, учет аспектов технических и эксплуатационных, при одновременной разработке финансово-правовой схемы, – требует высокой квалификации и профессиональной профильной подготовки, а также практического опыта управления проектами в девелопменте.

Компания Orlova Consulting & Development была изначально создана по принципу “Управления 4D” – совмещения компетенций в 4 областях девелопмента, из которых право и GR занимают важное место. Правовой консалтинг в недвижимости является неотъемлемой частью реализации любого девелоперского проекта, опыт Orlova Consulting & Development позволяет снизить риски при инвестировании в девелопмент, соблюсти баланс между интересами бизнеса и соответствию правовому регулированию отрасли.