Интерфакс-Недвижимость: “Банковские вклады и недвижимость – по-прежнему наиболее эффективные инструменты в портфеле частного инвестора”

“При инвестировании в недвижимость, а не в банковские вклады или ценные бумаги – вероятность национализации имущества гораздо ниже, чем банкротства отдельных организаций.”

“В условиях различных экономических вызовов частные инвесторы вынуждены искать способы если не приумножения, то, как минимум, сохранения капитала. Наиболее распространенными инструментами, по-прежнему, можно считать вложения в недвижимость и банковские вклады. Это традиционные инструменты, доказавшие свою состоятельность в периоды кризисов и потрясений. Но и эти пути нужно использовать максимально эффективно. “Интерфакс-недвижимость” попытался уточнить у экспертов рынка недвижимости и банковского сектора лучшие способы размещения капитала.

Для простоты расчетов, возьмем абстрактного частного инвестора, располагающего небольшой свободной суммой в 10 млн рублей, которую он хотел бы максимально эффективно разместить.

Недвижимость

По мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рынок недвижимости на сегодняшний день совсем не простой. До кризиса 2008-2009 годов в сегменте жилой недвижимости был высокий спрос, цены активно росли не только в зависимости от стадии проекта, поэтому за период строительства можно было заработать до 40% от стоимости покупки. Но сегодня существенного повышения стоимости жилья не наблюдается. Поэтому инвесторы, вкладывающие свои средства в недвижимость, сейчас зарабатывают только за счет увеличения цены по мере повышения стадии готовности объекта.

“Для того чтобы получить максимально возможную маржу, обычно покупают квартиры на ранних этапах строительства, пока стоимость квадратного метра минимальная, а продают, когда дом уже возведен”, – отмечает она.

Доходность от таких вложений, в среднем, составит около 30% за весь срок строительства (1,5-2 года для новостроек эконом- и комфорт-класса). То есть вкладывая 10 млн. руб. на этапе котлована, по истечению срока строительства и продажи достроенного объекта, инвестор сможет получить на руки порядка 13 млн рублей.

Как показало исследование, все участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что наибольшая доля инвестиционных сделок приходится на массовый сегмент.

“Инвесторы предпочитают наиболее ликвидные квартиры – небольшой площади, с функциональными планировками, в проектах с удачной концепций класса эконом и комфорт. Это чаще всего студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Как показывает практика, в инвестиционных целях приобретается 30% студий и однокомнатных квартир”, – делится мнением заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева.

“При этом для инвестора выгоднее вкладываться в проекты на территории Москвы, – делится М. Литинецкая, – В Подмосковье сейчас очень насыщенный рынок и высокий уровень конкуренции, поэтому рост стоимости жилья замедляется из-за того, что постоянно выходят новые проекты с низким уровнем цен. Тогда как в Москве площадки ограничены, новостроек немного, соответственно, рост стоимости жилья более ощутим. А соответственно, и доходность здесь выше”.

Однако, коммерческий директор ГК “Территория” Андрей Марусов придерживается другого мнения. Он считает, что наиболее выгодными с точки зрения роста цен являются строящиеся жилые комплексы в ближайших городах Подмосковья с перспективой открытия метро или скоростных поездов в ближайшее время. По его мнению, прирост инвестиций даст те же 30%, о которых говорили и другие эксперты.

Среди инвестиционно привлекательных проектов данного сегмента в старых границах Москвы в “Метриум Групп” называют ЖК “Фили Град” (квартиры и апартаменты) и МФК “Водный” (апартаменты)”, а на территории новой Москвы – ЖК “Новые Ватутинки” и ЖК “Спортивный Квартал”. В “НДВ-Недвижимость” среди прочих предложений отмечают “Царицино-2″ на юге столицы.

Вопрос инвестирования в бизнес-сегмент, отмечает генеральный директор “Метриум Групп”, достаточно спорный, поскольку в бизнес-классе объем предложения на данный момент большой, а спрос ограничен – людей, готовых потратить существенную сумму на покупку квартиры, не так много. Кроме того, цены в данном сегменте растут более медленными темпами. А по окончании реализации проекта, инвестор может столкнуться с определенными трудностями во время поиска покупателя.

“Не каждый располагает суммой, достаточной для покупки более дорогого жилья”, – комментирует Я. Сосорева.

Доходность от вложений в недвижимость – через 5 лет

Что касается вопроса зависимости доходности от временных промежутков, то в долгосрочной перспективе эксперты затрудняются определить точный размер прибыли. Очень сложно предсказать, что будет с рынком недвижимости через продолжительное время.

“Если отвлечься от возможного влияния макроэкономических факторов и предположить, что ситуация на рынке будет более или менее стабильна на протяжении следующих 5 лет, то за данный срок инвестор может фактически удвоить вложенную сумму. А в некоторых случаях доходность может быть и выше 100%”, – предполагает М. Литиницкая.

Однако, если учесть, что срок строительства новостроек эконом- и комфорт-класса составляет примерно 1,5-2 года, то за 5 лет инвестор может, как минимум два раза вложиться в покупку квартир. По данным экспертов, существует определенный пул инвесторов, которые после реализации жилья вкладывают свои деньги в новый объект. Инвестиции же на 5-10 лет мало кого интересуют.

Таким образом, при доходности 30%, наши 10 млн руб. вложений через пять лет могут превратиться в 16 млн. руб.

При этом жилье – это консервативная “длинная” инвестиция. “Вложение средств в недвижимость для получения прибыли – это долгосрочная инвестиция, которая может приносить доход от сдачи объекта в аренду и прирост капитальной стоимости”, – напоминает вице-президент, руководитель блока Private Banking “Номос-Банка” Алина Назарова. Кроме того, по ее словам, жилая недвижимость для сдачи в аренду является сегментом, устойчивым к экономическим спадам в долгосрочной перспективе.

С ней соглашается директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова и добавляет, что квартиры с точки зрения простоты поиска арендатора удобнее, чем коммерческая недвижимость. Также она уверена, что при инвестировании в недвижимость, а не в банковские вклады или ценные бумаги – вероятность национализации имущества гораздо ниже, чем банкротства отдельных организаций.

Банковский сектор

Специалисты банковского сектора, в свою очередь, среди самых выгодных вложений называют финансовые инструменты, а самым главным их достоинством – предсказуемость (в стабильных экономических условиях).

“Доход от инвестиций в недвижимость не гарантирован. Вложение в недвижимость требует значительных финансовых и временных затрат на сопровождение – услуги агентов, оформление сделок и т.д. По депозиту клиент получает гарантированный доход без дополнительных усилий”, – говорит заместитель председателя правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса Андрей Степаненко.

Но какой финансовый инструмент – наиболее эффективный, эксперты сказать затрудняются, так как выбор зависит от многих факторов, в том числе от уровня риска.

“С одной стороны, есть депозит, который является традиционным и одним из самых консервативных инструментов размещения средств. По нему гарантированный, но сравнительно небольшой доход”, – комментирует начальник управления пассивных и комиссионных операций департамента розничного бизнеса ВТБ24 Ашот Симонян. С другой стороны, можно разместить средства в ценные бумаги, по которым, по его словам, потенциально уровень доходности намного выше, но и риск, что деньги могут быть потеряны, также достаточно высок.

“Альтернативными финансовыми решениями могут быть инвестиционно-страховые продукты и накопительное страхование жизни”, – говорит начальник управления по развитию комиссионных продуктов ОАО “Альфа-Банк” Евгения Самардак. Такие продукты гарантируют 100% сохранность вложенных средств, а доходность потенциально неограниченна, полагает она.

Еще один способ сохранить баланс между надежностью и выгодой – диверсифицированный портфель облигаций. Такие инвестиции могут принести большую доходность, которая будет зависеть от динамики ставок ЦБ, рассказывает начальник отдела доверительного управления Абсолют Банка Иван Фоменко.

Но даже при самом благоприятном сценарии, смогут ли финансовые инструменты по уровню дохода встать в один ряд с инвестициями в недвижимость? По данным “Сбербанка”, через три года доходность от вложений в сберегательные сертификаты будет 9,75%, а в он-лайн вклады – 9,96%.

В свою очередь начальник управления депозитных и комиссионных продуктов “Московского кредитного банка” Наталья Розенберг отмечает, что с учетом ставки в 11%, через пять лет доходность от 10 млн руб. составит 5,5 млн руб., а с капитализацией – порядка 7 млн. руб.

Что же выгоднее?

Что же выгоднее – представители этих сфер не смогли прийти к единому мнению. Так, большинство опрошенных специалистов рынка жилья отметили, что наиболее выгодно инвестировать в квартиры эконом или комфорт – классов на начальном этапе строительства. Именно в этих сегментах отмечается наибольший рост цен и высокая оборачиваемость денег, уверены они.

В то же время в банковском секторе среди самых выгодных инвестиций назвали финансовые инструменты – от инвестора они требуют минимум усилий, а возможность получения стабильного дохода довольно высокая.

“Вклады и недвижимость – это абсолютно разные инструменты, но они могут и должны быть представлены в инвестиционном портфеле инвестора”, – резюмирует И. Фоменко.

Однако, если сравнивать ситуацию вложений в недвижимость и банковские вклады во времена нестабильности, такие, каким был для инвесторов кризисный 2008 год, то вопрос надежности, на наш взгляд, вполне может перевесить в пользу первого.

На рынке недвижимости столицы до кризиса 2008 года наблюдался стабильный и высокий рост цен. Вложения в недвижимости были надежны, высокодоходны и в отличие от рынка ценных бумаг понятны и доступны для большинства, что, безусловно, существенно повышало долю инвестиционных покупателей. Кризис существенно изменил рыночную ситуацию.

Так, по мнению генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, во время кризиса 2008 года на падении стоимости жилья частные инвесторы потеряли от 10 до 35% в зависимости от объекта, цены и его ликвидности.

«За период с августа по декабрь 2008 года цена кв.м. в долларах снизилась на первичном рынке на 6,7 % (с $6009 до $5604 за кв.м.), а на вторичном на 2,2 %. Однако, данные цены являются официально декларируемыми и не учитывают размеры предоставляемых скидок, которые составляли около 15-25%», отмечает директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Однако, уже к концу 2009 года рынок недвижимости стал возвращать позиции, а к 2011 фактически отыграл падение и начал приносить доход инвесторам, в то время как ставки по банковским вкладам неуклонно снижались.

Более того, как рассказали «Пересвет Инвест», в начале кризиса стоимость предложений на рынке новостроек с учетом скидок 15-20 % весьма существенно снизилась, и появились предложения по цене 90 тыс. руб. кв.м. даже на рынке бизнес-класса. Покупатели подобных квартир, по сниженным ценам, существенно выиграли, ведь сейчас данные предложения уже в готовых домах предлагаются совсем по другой рыночной стоимости. Например, знаменитый ЖК «Марфино» был первым кризисным проектом в Москве с низкой ценой и высокой скоростью строительства. На фоне доминирующего бизнес-класса, где цена кв.м. составляла 150 тыс. руб. и выше за кв.м. новая цена 70 – 80 тыс. руб. привлекала гораздо больше покупателей. В итоге, подобные инвестиционные вложения были достаточно прибыльными, если при открытии продаж квартиры в ЖК эконом класса «Марфино» продавались за 70 тыс. руб./кв.м., то уже весной 2010 года их перепродавали за 130 – 140 тыс. руб./кв.м.

А по мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, в кризисный период частные инвесторы не потеряли так вообще практически ничего, поскольку чаще всего они придерживали имеющуюся недвижимость и не продавали ничего из-за падения цен. Случаев перепродажи на рынке насчитывалось единицы, поскольку большинство инвесторов рассчитывало на восстановление экономики и возвращение рынка недвижимости если не в прежнее русло, то, по крайней мере, в стабильное состояние.

«В принципе, недвижимость не разочаровала своих владельцев. В любом случае, у них были не мифические справки о вкладах, а реальные квадратные метры, которые можно было сдавать и получать пусть небольшой, но доход», – поводит итоги Ирина Наумова.

Алина Степушина.”

http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1457&id=331781